降息预期下，如何展望美国住宅市场？(10)
由于降息时美国已爆发次贷危机，后来演变成全球金融危机，整个经济复苏衰退周期较为漫长，当时的降息并未立即对楼市的复苏提供正向积极的影响，总房屋销量从2006年的757万套下降至2009年的471万套，2007-2009年的总房屋销售增速分别为-23%/-21%/+3%。
在2019年8月-2020年3月的降息周期中，美联储将联邦基金目标利率从2.50%降至0.25%，累计降息2.25pct，30年期按揭利率从4.64%下降至3.45%，累计下降了1.19pct。本轮周期中，为预防经济快速降温，美联储于2019年8月首次启动降息，总房屋销售同比增速在降息后连续7个月迎来上涨，效果较为明显，但后续上涨趋势受新冠疫情扰动有所放缓，后来美联储紧急操作降息至零并重启QE，房屋销量同比增速在2020H2重回正增长，实现软着陆。房价方面，本轮周期中降息对房价的影响较为明显，且与销售增速基本保持一致，从首次降息后，房价同比连续上涨了44个月。
总结以上三轮降息周期，第一轮周期（2001-2003）：降息对房屋销量的刺激效果“立竿见影”，但对房价的影响相对滞后，房价同比增速在首次降息12个月后开始企稳。第二轮周期（2007-2008）：在全球经济大衰退的背景下，降息对房屋销量和价格的正向作用相对滞后，房屋销量和价格同比分别在首次降息后的第22/54个月才重回正增长。第三轮周期（2019-2020）：与前两轮降息的宏观经济背景不同，本轮为预防式降息，降息对房屋销量和价格的刺激作用相对较快且明显。我们认为，本次即将启动的降息周期的宏观经济背景与第三轮降息周期时更为接近，美国宏观经济虽然整体相对稳定，但存在衰退风险。值得注意的是，目前美国住房的可负担性已较2019年的降息周期前明显下降，可能一定程度上影响降息对成交和价格的刺激效果。
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