降息预期下，如何展望美国住宅市场？(12)
降息预期下，如何展望美国住宅市场？
回顾过去三轮降息周期，房地产市场表现如何？
利率是影响美国房产市场的关键变量。2000年以来，美国经历了三轮降息周期，分别为2001年1月-2003年6月、2007年9月-2008年12月、2019年8月-2020年3月，其中前两轮分别发生在互联网泡沫破灭、次贷危机等重大经济衰退事件背景下，属于纾困式降息。
在2001年1月-2003年6月的降息周期中，美联储将联邦基金目标利率从6.50%降至1.75%，累计降息5.5pct，30年期按揭利率从8.52%下降至5.23%，累计下降了3.29pct。本轮周期中，降息对美国楼市的刺激效果 “立竿见影”，美联储于2001年1月启动首次降息，总房屋销量同比增速随即于2月开始企稳回升，虽然“911”事件对当年四季度的销售造成短期扰动，但仍不阻本轮降息周期中美国房屋销售的整体上涨趋势，总房屋销量从2001年的623万套上涨至2003年的793万套，对应增速从2001年的+2.74%走阔至2003年的+9.55%，美国楼市迎来了软着陆。降息对房价的影响相对滞后，房价同比增速在首次降息12个月后开始企稳。
另外，在本轮降息周期中，美国政府推出“居者有其屋”计划，立法要求金融机构对中低收入人群发放贷款，当时的金融对于按揭审批相对宽松，这一定程度上对后续的楼市大泡沫起到了推波助澜的作用。
在2007年9月-2008年12月的降息周期中，美联储将联邦基金目标利率从5.25%降至0.25%，累计降息5.0pct，降息幅度大且速度快，30年期按揭利率从6.68%下降至5.29%，累计下降了1.39pct。在美联储2007年9月启动首次降息后，当年12月总房屋销量同比触达本轮周期的最低点-32%，之后同比跌幅逐渐收窄，并于2009年7月同比增速重回正增长区间，中间相隔了22个月。房价方面，从首次降息到房价同比增速触底经历了17个月，到房价同比重回正增长经历了54个月。
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