降息预期下，如何展望美国住宅市场？(12)
降息将有望改善当前成屋供需矛盾，但仍需关注降息节奏和幅度
我们认为，目前美国住宅市场的主要矛盾是成屋有效供给不足，而解决成屋有效供给不足的关键点在于新增按揭利率与存量按揭利率的利差何时能够明显收窄，这取决于美国降息的节奏。根据彭博WIRP的一致预期，截至8月8日，美联储9 /11 /12月的累计降息幅度分别约46/79/112bp，假设30年期按揭利率的降息节点和降息幅度与彭博WIRP预期的保持一致，预计30年期按揭利率均值在今年11月有望降至6%以下。在假设经济保持稳健且就业市场没有出现进一步恶化的前提下，我们预计降息后的成屋市场可能迎来供需两端的改善。值得注意的是，利率下降虽有助于成屋供需关系的边际改善，但降息的时间节点和幅度对成交的改善同样重要。
根据NewHome Trends Institute于2023年8月的一项关于美国居民购房时可接受的最高按揭利率区间的调查，78%的年收入5万美元以上的美国家庭在购房时可接受的最高按揭利率为不超过6%。另外，根据金融中介机构Bankrate的统计，只有2%的美国人表示愿意在按揭利率高于6%时新购住房。此外，有房者比无房者更需要较低的利率才能买房。据Redfin调查，美国目前有47%的业主表示等按揭利率必须降至5%以下才考虑购房。这些都意味着，即使美国开始降息，但如果降息幅度和节奏不达预期，成屋供需改善的时点都可能不断延后。
高房价可能松动
我们预计下半年成屋价格仍将保持高位，但交易可能逐渐从卖方市场转为买方市场，基于以下变化：
1)成屋交易天数增加：6月，成屋从挂牌到成交的平均天数为22天，较去年同期的18天有所上升；
2)首次置业买家比例仍低于荣枯线：6月，美国首次置业买家的比例为29%，虽较去年同期的27%略有增长，但这一比例仍低于市场荣枯线标准40%；
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