降息预期下如何展望美国住宅市场

美国房地产作为国民经济的重要支柱，其市场变化不仅对本国宏观经济产生深远影响，同时对中国的出口产业链（尤其是家具和家电等地产后周期消费市场）将产生重要影响。

上半年美国房地产市场表现相对疲软，而随着美联储加息周期接近尾声，市场对即将到来的降息政策充满关注。本报告将回顾美国房地产市场24H1的整体情况，分析目前供需两端可能面临的挑战，并展望在降息预期下24H2美国房地产市场的表现。

本篇报告亮点在于：

1、我们创新性地提出了成屋供给结构对价格的影响，解释了为何成屋价格在需求受到压制且库存量在边际增加的情况下创出历史新高。

2、我们重申了美国目前销售疲软的核心原因在于成屋供给的矛盾，并量化地介绍了利率“锁定差”对成屋供给造成的影响，有助于市场了解当降息幅度达到某个阈值时，美国成屋的供需关系和价格在24H2可能将迎来明显的积极变化。

3、我们复盘了2000年以来的三次降息周期中美国房地产市场的表现，重点分析了每一轮降息周期中从首次降息到房屋销售和价格企稳回升的传导时长，同时提示了市场在本轮即将启动的降息周期中，住房可负担性可能将一定程度上影响降息的刺激效果。

核心观点

降息预期下，美国住宅市场供需结构有望改善

展望24H2，我们认为：1、如果后续美国降息落地，则有望对当前成屋供需结构形成改善，但仍需要关注降息的节奏和幅度；2、美国经济增速放缓预期叠加成交特点的变化，我们预计高企的房价可能松动；3、美国新屋和成屋的价差收窄，叠加房企主动调整供应结构，有助于下半年新屋销量改善；4、后续美联储降息如期落地，我们预计美国住宅市场有望从“量跌价涨”向“价稳量涨”切换，这将利好我国地产相关出口产业链。当然，还得关注其他风险，如关税政策、美国衰退超预期等。

销售&房价：总成交有所下降，成屋价格创新高

上半年，在高房价和高利率的共同作用下，购房需求受到一定压制，新屋和成屋销量均有所下滑。分区域来看，新屋销售有所分化，中西部的新屋复苏相对领先，而各区域的成屋均量跌价涨。房价方面，新屋和成屋价格均处于相对高位，其中成屋中位价5-6月连续两月创历史新高，但边际来看，美国房价的上涨速度自2月以来已开始放缓。此外，在房价高位运行的背景下，美国住宅的住房可负担性进一步下降，当前住房购买力指数已接近2000年以来的最低值。

供给&利率：库存边际增加但存在结构问题，近期美联储降息预期升温

供给侧，24H1新屋和成屋库存量虽边际有所增加，但从结构上来看，当前的成屋库存量仍处于历史的相对低位，且成屋中的老旧库存占比偏高，存在有效供给不足的问题。利率方面，年初至今美联储一直维持现有的利率区间不变，而30年期按揭利率则一直在6.6%-7.1%区间高位运行，目前的按揭利率处于该数据2000年以来82.1%分位值。近期的通胀超预期放缓叠加就业市场降温，导致降息预期进一步强化。截至8月15日，据CME“美联储观察”，美联储9月降息25bp的概率为76.5%，降息50bp的概率为23.5%。

回顾过去三轮降息周期，房地产市场表现如何？

通过复盘2000年以来的三轮降息周期后房地产市场的表现，我们发现：第一轮周期：降息对房屋销量的刺激效果“立竿见影”，但对房价的影响相对滞后。第二轮周期：在全球经济大衰退的背景下，降息对房屋销量和价格的正向作用相对滞后，房屋销量和价格同比分别在首次降息后的第22/54个月才重回正增长。第三轮周期：本轮降息为预防式降息，降息对房屋销量和价格的刺激作用相对较快且明显。我们认为，本次即将启动的降息周期背景与第三轮更为接近。但值得注意的是，目前美国住房的可负担性已较第三轮周期前明显下降，可能一定程度上影响降息对成交和价格的正向积极作用。

目前美国房地产市场面临的挑战是什么？

我们认为目前美国房地产市场面临的挑战主要有两方面：1、供给端：截至2024Q1末，美国约有86%的存量按揭利率低于6%，57%的存量按揭利率低于4%。由于存量按揭利率较低，市场上大部分潜在成屋卖家被现有的低利率房贷锁定，不太愿意把房子挂牌，这直接导致了成屋库存当下仍然偏紧。2、需求端：美国目前的住房供给缺口仍然较大，需求依然存在，但目前的高房价和低住房可负担比制约了这种需求的释放。

风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。

正文

成交：销售延续调整，成屋房价创新高

销售：整体有所下降，成屋延续调整

2024H1，美国总房屋成交套数239万套，同比-2.8%。其中，美国新屋累计销售33万套，同比-1.1%，增速较2023全年下降5.5pct，增速由正转负。成屋累计销售206万套，同比-3.0%，延续调整趋势，但降幅较2023全年收窄16.3pct。

24H1美国新屋成交占比为13.8%，较2023全年下降0.2pct，基本持平，过去两年由于按揭利率迅速走高导致成屋库存偏紧，市场上部分未被满足的需求流向了供给相对充裕且性价比更高的新屋，单从成交结构来看，24H1新屋仍保持相对韧性。

分月来看，新屋上半年表现先扬后抑，1-4月同比均维持正增长，5月以后，由于房价进一步走高以及按揭利率边际回升，新屋销售同/环比均由正转负，6月新屋销量5.1万套，创下2023年12月以来的单月最低值，同比-7.4%，环比-0.6%。成屋1-6月则延续过去两年的调整趋势，单月同比均处于负增长区间，6月成屋销售32.4万套，同环比均-5.4%，其中同比已连续34个月下滑。