降息预期下如何展望美国住宅市场

美国房地产作为国民经济的重要支柱，其市场变化不仅对本国宏观经济产生深远影响，同时对中国的出口产业链（尤其是家具和家电等地产后周期消费市场）将产生重要影响。

上半年美国房地产市场表现相对疲软，而随着美联储加息周期接近尾声，市场对即将到来的降息政策充满关注。本报告将回顾美国房地产市场24H1的整体情况，分析目前供需两端可能面临的挑战，并展望在降息预期下24H2美国房地产市场的表现。

本篇报告亮点在于：

1、我们创新性地提出了成屋供给结构对价格的影响，解释了为何成屋价格在需求受到压制且库存量在边际增加的情况下创出历史新高。

2、我们重申了美国目前销售疲软的核心原因在于成屋供给的矛盾，并量化地介绍了利率“锁定差”对成屋供给造成的影响，有助于市场了解当降息幅度达到某个阈值时，美国成屋的供需关系和价格在24H2可能将迎来明显的积极变化。

3、我们复盘了2000年以来的三次降息周期中美国房地产市场的表现，重点分析了每一轮降息周期中从首次降息到房屋销售和价格企稳回升的传导时长，同时提示了市场在本轮即将启动的降息周期中，住房可负担性可能将一定程度上影响降息的刺激效果。

核心观点

降息预期下，美国住宅市场供需结构有望改善

展望24H2，我们认为：1、如果后续美国降息落地，则有望对当前成屋供需结构形成改善，但仍需要关注降息的节奏和幅度；2、美国经济增速放缓预期叠加成交特点的变化，我们预计高企的房价可能松动；3、美国新屋和成屋的价差收窄，叠加房企主动调整供应结构，有助于下半年新屋销量改善；4、后续美联储降息如期落地，我们预计美国住宅市场有望从“量跌价涨”向“价稳量涨”切换，这将利好我国地产相关出口产业链。当然，还得关注其他风险，如关税政策、美国衰退超预期等。

销售&房价：总成交有所下降，成屋价格创新高

上半年，在高房价和高利率的共同作用下，购房需求受到一定压制，新屋和成屋销量均有所下滑。分区域来看，新屋销售有所分化，中西部的新屋复苏相对领先，而各区域的成屋均量跌价涨。房价方面，新屋和成屋价格均处于相对高位，其中成屋中位价5-6月连续两月创历史新高，但边际来看，美国房价的上涨速度自2月以来已开始放缓。此外，在房价高位运行的背景下，美国住宅的住房可负担性进一步下降，当前住房购买力指数已接近2000年以来的最低值。

供给&利率：库存边际增加但存在结构问题，近期美联储降息预期升温

供给侧，24H1新屋和成屋库存量虽边际有所增加，但从结构上来看，当前的成屋库存量仍处于历史的相对低位，且成屋中的老旧库存占比偏高，存在有效供给不足的问题。利率方面，年初至今美联储一直维持现有的利率区间不变，而30年期按揭利率则一直在6.6%-7.1%区间高位运行，目前的按揭利率处于该数据2000年以来82.1%分位值。近期的通胀超预期放缓叠加就业市场降温，导致降息预期进一步强化。截至8月15日，据CME“美联储观察”，美联储9月降息25bp的概率为76.5%，降息50bp的概率为23.5%。

回顾过去三轮降息周期，房地产市场表现如何？

通过复盘2000年以来的三轮降息周期后房地产市场的表现，我们发现：第一轮周期：降息对房屋销量的刺激效果“立竿见影”，但对房价的影响相对滞后。第二轮周期：在全球经济大衰退的背景下，降息对房屋销量和价格的正向作用相对滞后，房屋销量和价格同比分别在首次降息后的第22/54个月才重回正增长。第三轮周期：本轮降息为预防式降息，降息对房屋销量和价格的刺激作用相对较快且明显。我们认为，本次即将启动的降息周期背景与第三轮更为接近。但值得注意的是，目前美国住房的可负担性已较第三轮周期前明显下降，可能一定程度上影响降息对成交和价格的正向积极作用。

目前美国房地产市场面临的挑战是什么？

我们认为目前美国房地产市场面临的挑战主要有两方面：1、供给端：截至2024Q1末，美国约有86%的存量按揭利率低于6%，57%的存量按揭利率低于4%。由于存量按揭利率较低，市场上大部分潜在成屋卖家被现有的低利率房贷锁定，不太愿意把房子挂牌，这直接导致了成屋库存当下仍然偏紧。2、需求端：美国目前的住房供给缺口仍然较大，需求依然存在，但目前的高房价和低住房可负担比制约了这种需求的释放。

风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。

正文

成交：销售延续调整，成屋房价创新高

销售：整体有所下降，成屋延续调整

2024H1，美国总房屋成交套数239万套，同比-2.8%。其中，美国新屋累计销售33万套，同比-1.1%，增速较2023全年下降5.5pct，增速由正转负。成屋累计销售206万套，同比-3.0%，延续调整趋势，但降幅较2023全年收窄16.3pct。

24H1美国新屋成交占比为13.8%，较2023全年下降0.2pct，基本持平，过去两年由于按揭利率迅速走高导致成屋库存偏紧，市场上部分未被满足的需求流向了供给相对充裕且性价比更高的新屋，单从成交结构来看，24H1新屋仍保持相对韧性。

分月来看，新屋上半年表现先扬后抑，1-4月同比均维持正增长，5月以后，由于房价进一步走高以及按揭利率边际回升，新屋销售同/环比均由正转负，6月新屋销量5.1万套，创下2023年12月以来的单月最低值，同比-7.4%，环比-0.6%。成屋1-6月则延续过去两年的调整趋势，单月同比均处于负增长区间，6月成屋销售32.4万套，同环比均-5.4%，其中同比已连续34个月下滑。

房价：成屋价格创新高，住房可负担性接近历史低点

上半年成屋房价创历史新高，但增速边际放缓

24H1，新屋价格延续去年9月以来震荡下行的趋势，新屋价格2-6月同比增速均处于负增长区间。新屋供给相对充裕，1-6月中位价均值为42.1万美元/套，较2023年中位价均值下降1.0%。6月，美国新屋中位价为41.7万美元/套，同比-0.1%，环比+2.5%，同比虽小幅回落，但为该数据2000年以来的91.4%分位值，仍处于历史相对高位。

24H1，在供给趋紧的背景下，成屋价格1-6月同比保持正增长。1-6月中位价均值为40.1万美元/套，较2023年中位价均值上升3.4%。6月，美国成屋中位价为42.7万美元/套，同比+4.1%，环比+2.3%，5-6月连续两月创历史新高。

房价上涨速度边际放缓。由于新屋和成屋的中位价可能受成交结构影响导致同环比未能反映真实的价格变化情况，为了更好地了解美国房价变化，我们同时观察了美国20个大中城市Case-Shiller房价指数。5月，美国20个大中城市Case-Shiller房价指数为328，连续10个月刷新历史高位，同比+6.74%，增速较4月收窄0.48pct，环比+0.34%，增速较4月收窄0.05pct。但从边际来看，同环比增速均自2月触达高点以来连续3个月放缓。

住房可负担性接近历史新低

在房价高位运行的背景下，24H1美国住房市场可负担性进一步恶化。美国住房购买力指数于去年下半年迎来小幅回升后，自24年1月以来再度下滑，从1月的102.2下降至5月的93.1，接近2000年以来的最低值91.4，目前已明显低于2008年次贷危机前最低值100.4。

根据地产信息平台Attom 6月的统计，美国当前新购一套典型住房的相关成本（包括抵押贷款、房屋保险和税费等）约占居民家庭实际工资的35.1%，同比+3.0pct，该数值远高于大多数业主在申请贷款时的参考值28%，而全美有超过1/3家庭的购房支出达到了实际收入的43%。Attom还指出，在其跟踪的城市中，有超过一半城市的房价上涨速度远快于工资上涨速度，其中房价增速和工资增速差距最明显的包括加州的洛杉矶、伊利诺伊州的库克以及亚利桑那州的马里科帕，房价上涨过快是导致当前住房可负担性较低的主要原因。

此外，根据Realtor的统计，美国前五十大都会区的首次置业家庭目前在考虑买房或租房的时候都倾向于租房，主要由于租房成本相对较低，在当前的美国房地产市场，大部分买家都面临着支付能力不足的问题。美国市场采取了一些措施应对高房价，根据Attom的统计有以下几类：

1）通过二押降低首付压力：对于二次置业者而言，过去几年的房价快速上涨让他们的首套房产价值迅速提升，因此在他们购置第二套物业的时候，可以将首套物业升值部分贷出来用以支付二套房屋的首付款，以降低支付压力。

2）调整自身预期：由于房价过快上涨，部分意向买家愿意调整自身的购房需求，比如将目光转向更小的房屋或需要装修的房屋，或从原先只考虑市中心的房屋到后来会考虑性价比更高的郊区，从而降低门槛。

3）其他工具：部分置业者会寻求家庭成员的资助来支付首付款或过户费；此外，部分置业者会选择考虑一些非传统途径，比如先租后买合约（Rent-to-own agreements），典型的先租后买的合约可以允许租客在约定租房合约到期前选择将租住的房子买断，同时该类合约允许租客将此前已支付的部分房租用于抵扣购房时的部分房款。

供给：库存量边际增加，老旧库存占比偏高

成屋库存边际增加，但整体依然偏紧

截至2024年6月末，美国新屋和成屋的总库存为170.5万套，较2023年12月末增长18.4%。结构上，新屋库存为47.5万套，较2023年12月末增长5.6%，为该数据2000年以来的89.1%分位值，对应的去化月数8.9个月，较2023年12月末缩短0.3个月；成屋库存量为123.0万套，较2023年12月末增长24.2%，为该数据2000年以来的11.5%分位值，显示成屋库存量边际增加，但整体库存仍然偏紧，6月末成屋库存的去化月数为4.1个月，较2023年12月末延长1.0个月，低于市场一般认为的合理水平6个月。

成屋挂牌中老旧库存占比偏高

目前美国整体库存压力较年初有所缓解，但这种变化不足以反映供应端的真实情况，特别是在成屋供应方面。根据Redfin的统计，截至6月底，美国成屋库存中，挂牌至少30天及以上的库存比例约64.7%，高于去年同期的59.6%，为2020年6月以来的最高值；挂牌至少60天及以上的库存比例为42.6%，同比增加4.2个百分点，创下近一年最大增幅。在美国人口最多的50个都市区中，其中44个都市区的老库存比例同比上升。由于房价和按揭贷款利率处于历史相对高位，越来越多的房屋在市场上难以找到买家。

我们根据Redfin的报告总结了三类可能存在成交周期偏长或难以成交的问题房源类型：1）房屋条件差，类似于“老破小”；2）房屋位置不佳，无成熟配套资源；3）卖家定价高得不切实际，宁愿让这些房屋闲置，也不愿降价出售。具备以上条件的房源在目前的市场环境下较难出售，导致了积压房源越来越多。

此外，美国目前成屋库存远低于疫情前的水平，而在那些需求有所回升的地方如波士顿、纽约、芝加哥，这些城市的成屋供应并未像需求一样成比例地增加，存在供需错配的问题。

区域：新屋销售区域分化明显，成屋量跌价涨

新屋区域分化明显。2024H1，东北部/中西部/南部/西部的新屋销售累计同比增速分别为-6.2%/+24.4%/-7.1%/+5.5%，中西部显著快于其他区域；单月来看，6月东北部/中西部/南部/西部新屋销售同比增速分别为-63.64%/+32.79%/-12.18%/+2.76%，中西部增幅领先，西部次之，南部和东北部则明显下滑。

供给方面，截至6月末，东北部/中西部/南部/西部的新屋库存套数分别为2.8/4.3/29.3/11.1万套，较2023年末-9.7%/-2.3%/+9.3%/+3.7%，处于该数据2000年以来的58%/53%/100%/89%分位值，对应去化月数为10.5/6.8/8.9/8.5个月，中西部新屋库存自5月起连续两月创历史新高。2024年1-6月，东北部/中西部/南部/西部累计的已开工新建私人住宅套数为5.3/8.4/39.6/16.0万套，同比分别-9.6%/-3.3%/-3.5%/+0.7%，上半年东北部已开工的新建私人住宅累计同比降幅最大。

成屋各区域均量跌价涨。1-6月，东北部/中西部/南部/西部成屋销售累计同比增速为-5.2%/-2.3%/-3.8%/-0.4%，同比降幅较2023全年收窄17 pct /16 pct /13 pct /23pct。单月来看，6月成屋销售趋势相近，销量均有所下滑，售价均走高，其中东北部地区1-6月房价增幅尤为明显，房价自1月起环比转正保持震荡上行，5-6月房价连创该区域历史新高。

东北部6月成屋销售量3.9万套，同比-6.0%，环比-2.1%。东北部房屋中位价为52.2万美元/套，同比+9.7%，环比+8.8%。

中西部6月成屋销售量7.7万套，同比-6.1%，环比-8.0%。中西部房屋中位价为32.7万美元/套，同比+5.5%，环比+3.6%。

南部6月成屋销售量14.7万套，同比-6.9%，环比-5.9%。南部房屋中位价为37.3万美元/套，同比+1.7%，环比+0.7%。

西部6月成屋销售量6.2万套，同比持平，环比-2.6%。西部房屋中位价为63.0万美元/套，同比+3.5%，环比-0.1%。

利率：整体高位运行，美联储降息预期升温

2024年初至今，美联储一直维持现有的5.25%-5.50%利率区间不变，而30年期按揭利率则一直在6.6%-7.1%的区间高位运行。30年期按揭利率的月均值从1月的6.64%上升至5月的7.06%，随后回落至8月的6.56%，截至处于该数据2000年以来的82.1%分位值。

值得注意的是，6月的成屋购房者中，全款买家的比例达到了28%，为2015年以来同期的最高值，而据CoreLogic统计，全款买家中很大部分实际上是“婴儿潮”一代的老人，这部分人群一般会把其位于市区或房价比较高的房屋套现后，搬去房价更低的区域全款买新房，在当前房价和利率高企的背景下，这类现金买家对利率和房价的变化相对不敏感。

6月，美国通胀压力进一步回落，核心CPI（季调）同/环比分别+3.3%/+0.1%，均低于彭博一致预期的+3.4%/+0.2%，同环比增速已连续三月放缓，其中同比为2021年5月以来最低。根据美国劳工部8月2日发布的数据，美国7月非农就业新增11.4万人，较6月的修正值17.9万人大幅下滑，低于彭博一致预期的17.5万人；7月失业率升高至4.3%，为2021年10月以来最高，触发萨姆规则。

近期通胀超预期放缓叠加就业市场降温，导致降息预期进一步强化。截至8月15日，据CME“美联储观察”，美联储9月降息25bp的概率为76.5%，降息50bp的概率为23.5%；美联储到11月累计降息50bp的概率为61.6%，累计降息75bp的概率为33.9%，累计降息100bp的概率为4.6%；美联储到12月累计降息75bp的概率为46.1%，累计降息100bp的概率为40.8%，累计降息125bp的概率为11.9%，累计降息150bp的概率为1.1%。

降息预期下，如何展望美国住宅市场？

回顾过去三轮降息周期，房地产市场表现如何？

利率是影响美国房产市场的关键变量。2000年以来，美国经历了三轮降息周期，分别为2001年1月-2003年6月、2007年9月-2008年12月、2019年8月-2020年3月，其中前两轮分别发生在互联网泡沫破灭、次贷危机等重大经济衰退事件背景下，属于纾困式降息。

在2001年1月-2003年6月的降息周期中，美联储将联邦基金目标利率从6.50%降至1.75%，累计降息5.5pct，30年期按揭利率从8.52%下降至5.23%，累计下降了3.29pct。本轮周期中，降息对美国楼市的刺激效果 “立竿见影”，美联储于2001年1月启动首次降息，总房屋销量同比增速随即于2月开始企稳回升，虽然“911”事件对当年四季度的销售造成短期扰动，但仍不阻本轮降息周期中美国房屋销售的整体上涨趋势，总房屋销量从2001年的623万套上涨至2003年的793万套，对应增速从2001年的+2.74%走阔至2003年的+9.55%，美国楼市迎来了软着陆。降息对房价的影响相对滞后，房价同比增速在首次降息12个月后开始企稳。

另外，在本轮降息周期中，美国政府推出“居者有其屋”计划，立法要求金融机构对中低收入人群发放贷款，当时的金融对于按揭审批相对宽松，这一定程度上对后续的楼市大泡沫起到了推波助澜的作用。

在2007年9月-2008年12月的降息周期中，美联储将联邦基金目标利率从5.25%降至0.25%，累计降息5.0pct，降息幅度大且速度快，30年期按揭利率从6.68%下降至5.29%，累计下降了1.39pct。在美联储2007年9月启动首次降息后，当年12月总房屋销量同比触达本轮周期的最低点-32%，之后同比跌幅逐渐收窄，并于2009年7月同比增速重回正增长区间，中间相隔了22个月。房价方面，从首次降息到房价同比增速触底经历了17个月，到房价同比重回正增长经历了54个月。

由于降息时美国已爆发次贷危机，后来演变成全球金融危机，整个经济复苏衰退周期较为漫长，当时的降息并未立即对楼市的复苏提供正向积极的影响，总房屋销量从2006年的757万套下降至2009年的471万套，2007-2009年的总房屋销售增速分别为-23%/-21%/+3%。

在2019年8月-2020年3月的降息周期中，美联储将联邦基金目标利率从2.50%降至0.25%，累计降息2.25pct，30年期按揭利率从4.64%下降至3.45%，累计下降了1.19pct。本轮周期中，为预防经济快速降温，美联储于2019年8月首次启动降息，总房屋销售同比增速在降息后连续7个月迎来上涨，效果较为明显，但后续上涨趋势受新冠疫情扰动有所放缓，后来美联储紧急操作降息至零并重启QE，房屋销量同比增速在2020H2重回正增长，实现软着陆。房价方面，本轮周期中降息对房价的影响较为明显，且与销售增速基本保持一致，从首次降息后，房价同比连续上涨了44个月。

总结以上三轮降息周期，第一轮周期（2001-2003）：降息对房屋销量的刺激效果“立竿见影”，但对房价的影响相对滞后，房价同比增速在首次降息12个月后开始企稳。第二轮周期（2007-2008）：在全球经济大衰退的背景下，降息对房屋销量和价格的正向作用相对滞后，房屋销量和价格同比分别在首次降息后的第22/54个月才重回正增长。第三轮周期（2019-2020）：与前两轮降息的宏观经济背景不同，本轮为预防式降息，降息对房屋销量和价格的刺激作用相对较快且明显。我们认为，本次即将启动的降息周期的宏观经济背景与第三轮降息周期时更为接近，美国宏观经济虽然整体相对稳定，但存在衰退风险。值得注意的是，目前美国住房的可负担性已较2019年的降息周期前明显下降，可能一定程度上影响降息对成交和价格的刺激效果。

目前美国房地产市场面临的挑战是什么？

回顾上半年美国市场，整体供应量虽较年初有所增加，但在高房价和高利率的共同作用下，需求受到一定压制，新屋和成屋销量均有所下滑。房价方面，成屋中位价连续两月创历史新高。目前在供需两端都面临一些挑战：

供应端：“利率锁定效应”下，成屋房东换房意愿弱，导致库存偏紧

根据FHFA于今年3月发布的报告《The Lock-In Effect of Rising Mortgage Rates》，每当新增按揭利率比存量按揭利率高1个百分点时，业主出售房产的概率将下降18.1%，而这种“利率锁定效应”导致了美国房屋销量在22Q2-23Q4期间减少了约130万套。目前美国存量按揭平均利率为4.10%，而美国新增按揭的平均利率(截至8月15日)为6.49%，当前美国新增按揭利率和存量按揭利率的平均“锁定差”为2.39pct。截至2024Q1末，美国约有86%的存量按揭利率低于6%，57%的存量按揭利率低于4%。由于存量按揭利率较低，市场上大部分潜在成屋卖家被现有的低利率房贷锁定，不太愿意把房子挂牌，这直接导致了成屋库存当下仍然偏紧。

需求端：高房价阻碍需求释放

美国目前的住房供给缺口仍然较大。截至24Q2末，美国自住房无空置率/租赁房屋空置率分别为0.9%/6.6%，均低于该数据2010年以来的均值1.59%/7.4%。而根据房地美于2024Q1发表的一份调查报告显示，美国住宅市场需要再增加76万套待售住房和76万套待租住房，才能使出租房和自有住房的空置率回归到历史平均水平。供给缺口预示着美国住房需求依然存在，但如我们前文所述，高房价和低住房可负担比制约了这种需求的释放。

降息预期下，下半年美国住房市场供需结构有望改善

降息将有望改善当前成屋供需矛盾，但仍需关注降息节奏和幅度

我们认为，目前美国住宅市场的主要矛盾是成屋有效供给不足，而解决成屋有效供给不足的关键点在于新增按揭利率与存量按揭利率的利差何时能够明显收窄，这取决于美国降息的节奏。根据彭博WIRP的一致预期，截至8月8日，美联储9 /11 /12月的累计降息幅度分别约46/79/112bp，假设30年期按揭利率的降息节点和降息幅度与彭博WIRP预期的保持一致，预计30年期按揭利率均值在今年11月有望降至6%以下。在假设经济保持稳健且就业市场没有出现进一步恶化的前提下，我们预计降息后的成屋市场可能迎来供需两端的改善。值得注意的是，利率下降虽有助于成屋供需关系的边际改善，但降息的时间节点和幅度对成交的改善同样重要。

根据NewHome Trends Institute于2023年8月的一项关于美国居民购房时可接受的最高按揭利率区间的调查，78%的年收入5万美元以上的美国家庭在购房时可接受的最高按揭利率为不超过6%。另外，根据金融中介机构Bankrate的统计，只有2%的美国人表示愿意在按揭利率高于6%时新购住房。此外，有房者比无房者更需要较低的利率才能买房。据Redfin调查，美国目前有47%的业主表示等按揭利率必须降至5%以下才考虑购房。这些都意味着，即使美国开始降息，但如果降息幅度和节奏不达预期，成屋供需改善的时点都可能不断延后。

高房价可能松动

我们预计下半年成屋价格仍将保持高位，但交易可能逐渐从卖方市场转为买方市场，基于以下变化：

1)成屋交易天数增加：6月，成屋从挂牌到成交的平均天数为22天，较去年同期的18天有所上升；

2)首次置业买家比例仍低于荣枯线：6月，美国首次置业买家的比例为29%，虽较去年同期的27%略有增长，但这一比例仍低于市场荣枯线标准40%；

3)高取消率的合同签约：6月，约有5.6万套成屋合同被取消，相当于已签约成屋总数的14.9%，为有记录以来的同期最高值，受高房价和高利率的影响，部分买家在房屋交割前容易改变主意；

4)房屋降价比例高：6月，有20%的挂牌房屋迎来降价，为历史同期的最高值。部分卖家由于房屋在市场上挂牌过久，选择降价以促进成交。

再叠加当前美国经济面临增速放缓的预期，我们认为当前高企的房价可能面临松动，这也有利于成交量提升。

新屋成屋价差收窄，叠加供应端变化，有助于新屋销量提升

历史上，新屋与成屋的中位价差均值缩窄时，我们可以看到新屋的成交占比将有所提升。2024H1，美国新屋和成屋的中位价差均值为1.99万美元/套，较2023全年均值下降了47%。单月来看，5月、6月新屋和成屋的中位价差分别为-1.01万、-0.96万美元/套，新屋成屋价格自2021年6月以来首次出现倒挂，其中5月的中位价差为该数据2000年以来的单月最低值。且新屋库存相对充足，处于该数据2000年以来的89.5%分位值。

新房供应端的变化也有助于助力新屋销售。比如，目前越来越多的开发商在积极调整新房的设计方案，比如建更低总价的新房以降低居民购房门槛。根据Realtor的统计，2024年5月，48%的新房销售中位价低于40万美元/套，而该比例一年前仅为43%，我们认为，这一方面可能由于开发商在积极提供优惠折扣，另一方面可能由于开发商为了迎合市场偏好，增加了低总价房源的供应比例。根据美国人口普查局的数据，2024Q1美国新建的独栋住宅建筑面积中位值降至2140平方英尺，为2009Q4以来的最低水平，同比和环比分别下降了5.14%和0.23%。新房价格和供应端的变化都有助于美国2024年下半年新房市场边际变化，值得关注。

关注美国住宅市场供需改善带来的出口链机会

2019-2023年期间，中国对美出口的家具用品金额均值为322亿美元，占中国对外出口家具用品金额均值的26.6%，美国市场是中国家具用品行业的第一大海外市场。若如上文所述，后续美联储降息如期落地，我们预计美国住宅市场有望从“量跌价涨”向“价稳量涨”切换，这将利好我国地产相关出口产业链。当然，还得关注其他风险，如关税政策、美国衰退超预期等。

风险提示

美联储政策超预期收紧：当前美国通胀水平仍处于相对高位，不排除美联储为控制通胀会实施比市场预期更为鹰派的货币政策，导致房贷利率较长时间维持在高位，进而导致居民购房成本上升。

美国楼市复苏不及预期：当前美国住宅市场仍处于“高房价”+“高利率”的背景，住房的可负担性相对较低，一定程度上抑制了市场需求，可能导致楼市复苏不达预期。

本文源自：券商研报精选