降息预期下，如何展望美国住宅市场？(11)
目前美国房地产市场面临的挑战是什么？
回顾上半年美国市场，整体供应量虽较年初有所增加，但在高房价和高利率的共同作用下，需求受到一定压制，新屋和成屋销量均有所下滑。房价方面，成屋中位价连续两月创历史新高。目前在供需两端都面临一些挑战：
供应端：“利率锁定效应”下，成屋房东换房意愿弱，导致库存偏紧
根据FHFA于今年3月发布的报告《The Lock-In Effect of Rising Mortgage Rates》，每当新增按揭利率比存量按揭利率高1个百分点时，业主出售房产的概率将下降18.1%，而这种“利率锁定效应”导致了美国房屋销量在22Q2-23Q4期间减少了约130万套。目前美国存量按揭平均利率为4.10%，而美国新增按揭的平均利率(截至8月15日)为6.49%，当前美国新增按揭利率和存量按揭利率的平均“锁定差”为2.39pct。截至2024Q1末，美国约有86%的存量按揭利率低于6%，57%的存量按揭利率低于4%。由于存量按揭利率较低，市场上大部分潜在成屋卖家被现有的低利率房贷锁定，不太愿意把房子挂牌，这直接导致了成屋库存当下仍然偏紧。
需求端：高房价阻碍需求释放
美国目前的住房供给缺口仍然较大。截至24Q2末，美国自住房无空置率/租赁房屋空置率分别为0.9%/6.6%，均低于该数据2010年以来的均值1.59%/7.4%。而根据房地美于2024Q1发表的一份调查报告显示，美国住宅市场需要再增加76万套待售住房和76万套待租住房，才能使出租房和自有住房的空置率回归到历史平均水平。供给缺口预示着美国住房需求依然存在，但如我们前文所述，高房价和低住房可负担比制约了这种需求的释放。
降息预期下，下半年美国住房市场供需结构有望改善
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