降息预期下，如何展望美国住宅市场？(14)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

降息预期下，如何展望美国住宅市场？

总结以上三轮降息周期，第一轮周期（2001-2003）：降息对房屋销量的刺激效果“立竿见影”，但对房价的影响相对滞后，房价同比增速在首次降息12个月后开始企稳。第二轮周期（2007-2008）：在全球经济大衰退的背景下，降息对房屋销量和价格的正向作用相对滞后，房屋销量和价格同比分别在首次降息后的第22/54个月才重回正增长。第三轮周期（2019-2020）：与前两轮降息的宏观经济背景不同，本轮为预防式降息，降息对房屋销量和价格的刺激作用相对较快且明显。我们认为，本次即将启动的降息周期的宏观经济背景与第三轮降息周期时更为接近，美国宏观经济虽然整体相对稳定，但存在衰退风险。值得注意的是，目前美国住房的可负担性已较2019年的降息周期前明显下降，可能一定程度上影响降息对成交和价格的刺激效果。

目前美国房地产市场面临的挑战是什么？

回顾上半年美国市场，整体供应量虽较年初有所增加，但在高房价和高利率的共同作用下，需求受到一定压制，新屋和成屋销量均有所下滑。房价方面，成屋中位价连续两月创历史新高。目前在供需两端都面临一些挑战：

供应端：“利率锁定效应”下，成屋房东换房意愿弱，导致库存偏紧

根据FHFA于今年3月发布的报告《The Lock-In Effect of Rising Mortgage Rates》，每当新增按揭利率比存量按揭利率高1个百分点时，业主出售房产的概率将下降18.1%，而这种“利率锁定效应”导致了美国房屋销量在22Q2-23Q4期间减少了约130万套。目前美国存量按揭平均利率为4.10%，而美国新增按揭的平均利率(截至8月15日)为6.49%，当前美国新增按揭利率和存量按揭利率的平均“锁定差”为2.39pct。截至2024Q1末，美国约有86%的存量按揭利率低于6%，57%的存量按揭利率低于4%。由于存量按揭利率较低，市场上大部分潜在成屋卖家被现有的低利率房贷锁定，不太愿意把房子挂牌，这直接导致了成屋库存当下仍然偏紧。

降息预期下，如何展望美国住宅市场？

需求端：高房价阻碍需求释放

美国目前的住房供给缺口仍然较大。截至24Q2末，美国自住房无空置率/租赁房屋空置率分别为0.9%/6.6%，均低于该数据2010年以来的均值1.59%/7.4%。而根据房地美于2024Q1发表的一份调查报告显示，美国住宅市场需要再增加76万套待售住房和76万套待租住房，才能使出租房和自有住房的空置率回归到历史平均水平。供给缺口预示着美国住房需求依然存在，但如我们前文所述，高房价和低住房可负担比制约了这种需求的释放。

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