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楼市大争议：全面回暖，还是再跌20%？(3)

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2024-12-03 16:36:01  

房企数据背后的分化加速

用正常逻辑思考一下：新房成交面积和成交量上去了，是不是意味着房企的房子卖得好？

然而11月却出现销售额环比下降18.62%的情况。今年前11月，百强房企销售总额为38516亿元，同比下降32.9%。

城市数据和房企数据的背离，大概率只有一种可能：不同城市的楼市分化加速了——从数据来看，增长基本集中在一线和强二线，中小城市的成交量依旧萎缩，而百强房企长期以来的布局以二线城市为主，2023年新增土储权益面积中一线城市占比只有21%。

在产品端，二线及以下城市土拍高峰期转化而来的库存供给，库存较“老”，呈现粗放、满足刚需的特征，而2024年以来，存量置换需求兴起，产品更多满足的是高端改善需求。

我们从重点30城数据看到，尽管延续了10月的热度，但最大的贡献者依然是北京、上海、深圳、杭州等一线和强二线。深圳最为显著，新房成交面积环比增长65%且同比倍增。

这些城市的房地产市场都有一个特点：由高端改善驱动。比如民营经济强大、不缺购买力的杭州，新政之后，高端住宅的新盘受到热捧，而杭州过去的每一轮楼市回暖行情，几乎都是高端改善项目率先拉起来的。

杭州房地产楼盘售楼处沙盘

核心城市的“好产品”，如果配上税收让利，将极大地带动市场的流动性。

只要流动起来，不管是对地方财税还是化解房地产风险都是有裨益的。

所以未来楼市的复苏，有可能是一线城市传递春天的暖意和信心，也可能彻底形成一条K状线：核心城市、核心城区、核心产品将率先回暖，而中小城市的楼市命运，眼前依然模糊一片。

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