“房价要涨了吗？”“房子能抄底了吗？”“现在该把房子抛掉吗？”

楼市“止跌回稳”的话题，又开始触碰人们敏感的神经。就在这两天，有三组最新数据引起了关注和探讨。

◎第一组是关于复苏的“信号”。11月百城二手房价格打破7个月全跌局面，而一二线新房价格环比分别上涨0.69%和0.33%，重点30城新房成交面积达年内新高，同比增加20%。

◎第二组是关于房企的“颓势”。11月全国百强房企销售额同比减少9.46%，比10月减少18.62%。

◎第三组是关于高盛的“预言”。2024年国内房价面临再跌20%—25%的风险，房价将在2025年企稳，2027年平均上涨2%。

这三组数据的矛盾和分歧之处在于：在国家“促进房地产止跌回稳”的大方针下，10月、11月全国楼市成交量和价格上涨，复苏信号明显，但房企的销售额却在下降，不少人视其为9月以来救市政策的失败，而此前一直对中国楼市“神预测”的高盛却仍然看衰。

10月，市民售楼处参观开盘楼房

楼市复苏的“拐点”到底来了吗？房子还是抵抗通胀的好资产吗？今天我们再次讨论这个大热话题。

从“以价换量”到“量价齐涨”

判断楼市是否回暖的依据是什么？

财经评论员刘晓博认为，最核心的数据是成交套数和成交面积。一般来说，这两个数据先放量，然后才是成交价格跌幅收窄甚至反弹。

换言之，市场开始会经历一个“以价换量”的过程，当买方市场逐渐向卖方市场过渡时，会形成“量价齐涨”，此时市场会变得热闹。

其中，二手房是一个重要的观察维度。因为只有通过二手房置换和流动，市场增加了购房资金，才会撬动新房认购市场。

11月的数据，让我们看到了二手房成交量的各种“创新高”：北京成交量创20个月新高，上海创44个月新高，深圳创50个月新高，广州创19个月新高，杭州创20个月新高；新房亦表现出色，重点30城11月成交面积环比增加3%，同比增加20%，在上海和深圳，重现“日光盘”的景象。

关注二手房销售价格的购房者

楼市有一个“金九银十”的说法。9、10月份往往是销售旺季，11月会相对冷清一点，所以如今楼市一反常态的增长让不少分析者产生了“小阳春”的感受。

这股增长推力或来自10月以来“应出尽出”的楼市政策，其中影响最直接的是11月13日出台的关于降低地产交易各类税费（契税、个税、增值税）的政策，一套500万的房子能立省10万，肉眼可见的一次性“让利”可要比降房贷利率要吸引人多了。

与10月不同的是，11月的楼市大放量还伴随一个重要的特征：一些城市的成交价有了降幅收窄甚至微微上涨的趋势，像深圳、成都，而此前的7个月中全国没有一座城市的房价出现上涨。

购房者的需求是否大爆发，拥有数据优势的银行的大动作也传递了信号：11月以来，广州、南京、武汉、厦门等城市都上调了房贷利率，目前基本在3.0%至3.1%，杭州甚至在一个月内连续上调两次。

面对这些景象，我们可以说楼市已触底反弹、全面复苏了吗？恐怕未必。一方面，楼市数据有滞后性，还要观察量价能持续多久。另一方面，房企销售数据却在持续恶化。

房企数据背后的分化加速

用正常逻辑思考一下：新房成交面积和成交量上去了，是不是意味着房企的房子卖得好？

然而11月却出现销售额环比下降18.62%的情况。今年前11月，百强房企销售总额为38516亿元，同比下降32.9%。

城市数据和房企数据的背离，大概率只有一种可能：不同城市的楼市分化加速了——从数据来看，增长基本集中在一线和强二线，中小城市的成交量依旧萎缩，而百强房企长期以来的布局以二线城市为主，2023年新增土储权益面积中一线城市占比只有21%。

在产品端，二线及以下城市土拍高峰期转化而来的库存供给，库存较“老”，呈现粗放、满足刚需的特征，而2024年以来，存量置换需求兴起，产品更多满足的是高端改善需求。

我们从重点30城数据看到，尽管延续了10月的热度，但最大的贡献者依然是北京、上海、深圳、杭州等一线和强二线。深圳最为显著，新房成交面积环比增长65%且同比倍增。

这些城市的房地产市场都有一个特点：由高端改善驱动。比如民营经济强大、不缺购买力的杭州，新政之后，高端住宅的新盘受到热捧，而杭州过去的每一轮楼市回暖行情，几乎都是高端改善项目率先拉起来的。

杭州房地产楼盘售楼处沙盘