降息预期下，如何展望美国住宅市场？(6)
供给：库存量边际增加，老旧库存占比偏高
成屋库存边际增加，但整体依然偏紧
截至2024年6月末，美国新屋和成屋的总库存为170.5万套，较2023年12月末增长18.4%。结构上，新屋库存为47.5万套，较2023年12月末增长5.6%，为该数据2000年以来的89.1%分位值，对应的去化月数8.9个月，较2023年12月末缩短0.3个月；成屋库存量为123.0万套，较2023年12月末增长24.2%，为该数据2000年以来的11.5%分位值，显示成屋库存量边际增加，但整体库存仍然偏紧，6月末成屋库存的去化月数为4.1个月，较2023年12月末延长1.0个月，低于市场一般认为的合理水平6个月。
成屋挂牌中老旧库存占比偏高
目前美国整体库存压力较年初有所缓解，但这种变化不足以反映供应端的真实情况，特别是在成屋供应方面。根据Redfin的统计，截至6月底，美国成屋库存中，挂牌至少30天及以上的库存比例约64.7%，高于去年同期的59.6%，为2020年6月以来的最高值；挂牌至少60天及以上的库存比例为42.6%，同比增加4.2个百分点，创下近一年最大增幅。在美国人口最多的50个都市区中，其中44个都市区的老库存比例同比上升。由于房价和按揭贷款利率处于历史相对高位，越来越多的房屋在市场上难以找到买家。
我们根据Redfin的报告总结了三类可能存在成交周期偏长或难以成交的问题房源类型：1）房屋条件差，类似于“老破小”；2）房屋位置不佳，无成熟配套资源；3）卖家定价高得不切实际，宁愿让这些房屋闲置，也不愿降价出售。具备以上条件的房源在目前的市场环境下较难出售，导致了积压房源越来越多。
此外，美国目前成屋库存远低于疫情前的水平，而在那些需求有所回升的地方如波士顿、纽约、芝加哥，这些城市的成屋供应并未像需求一样成比例地增加，存在供需错配的问题。
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