降息预期下，如何展望美国住宅市场？(5)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

降息预期下，如何展望美国住宅市场？

住房可负担性接近历史新低

在房价高位运行的背景下，24H1美国住房市场可负担性进一步恶化。美国住房购买力指数于去年下半年迎来小幅回升后，自24年1月以来再度下滑，从1月的102.2下降至5月的93.1，接近2000年以来的最低值91.4，目前已明显低于2008年次贷危机前最低值100.4。

根据地产信息平台Attom 6月的统计，美国当前新购一套典型住房的相关成本（包括抵押贷款、房屋保险和税费等）约占居民家庭实际工资的35.1%，同比+3.0pct，该数值远高于大多数业主在申请贷款时的参考值28%，而全美有超过1/3家庭的购房支出达到了实际收入的43%。Attom还指出，在其跟踪的城市中，有超过一半城市的房价上涨速度远快于工资上涨速度，其中房价增速和工资增速差距最明显的包括加州的洛杉矶、伊利诺伊州的库克以及亚利桑那州的马里科帕，房价上涨过快是导致当前住房可负担性较低的主要原因。

此外，根据Realtor的统计，美国前五十大都会区的首次置业家庭目前在考虑买房或租房的时候都倾向于租房，主要由于租房成本相对较低，在当前的美国房地产市场，大部分买家都面临着支付能力不足的问题。美国市场采取了一些措施应对高房价，根据Attom的统计有以下几类：

1）通过二押降低首付压力：对于二次置业者而言，过去几年的房价快速上涨让他们的首套房产价值迅速提升，因此在他们购置第二套物业的时候，可以将首套物业升值部分贷出来用以支付二套房屋的首付款，以降低支付压力。

2）调整自身预期：由于房价过快上涨，部分意向买家愿意调整自身的购房需求，比如将目光转向更小的房屋或需要装修的房屋，或从原先只考虑市中心的房屋到后来会考虑性价比更高的郊区，从而降低门槛。

3）其他工具：部分置业者会寻求家庭成员的资助来支付首付款或过户费；此外，部分置业者会选择考虑一些非传统途径，比如先租后买合约（Rent-to-own agreements），典型的先租后买的合约可以允许租客在约定租房合约到期前选择将租住的房子买断，同时该类合约允许租客将此前已支付的部分房租用于抵扣购房时的部分房款。

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供给：库存量边际增加，老旧库存占比偏高

成屋库存边际增加，但整体依然偏紧

截至2024年6月末，美国新屋和成屋的总库存为170.5万套，较2023年12月末增长18.4%。结构上，新屋库存为47.5万套，较2023年12月末增长5.6%，为该数据2000年以来的89.1%分位值，对应的去化月数8.9个月，较2023年12月末缩短0.3个月；成屋库存量为123.0万套，较2023年12月末增长24.2%，为该数据2000年以来的11.5%分位值，显示成屋库存量边际增加，但整体库存仍然偏紧，6月末成屋库存的去化月数为4.1个月，较2023年12月末延长1.0个月，低于市场一般认为的合理水平6个月。

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