降息预期下，如何展望美国住宅市场？(3)
目前美国房地产市场面临的挑战是什么？
我们认为目前美国房地产市场面临的挑战主要有两方面：1、供给端：截至2024Q1末，美国约有86%的存量按揭利率低于6%，57%的存量按揭利率低于4%。由于存量按揭利率较低，市场上大部分潜在成屋卖家被现有的低利率房贷锁定，不太愿意把房子挂牌，这直接导致了成屋库存当下仍然偏紧。2、需求端：美国目前的住房供给缺口仍然较大，需求依然存在，但目前的高房价和低住房可负担比制约了这种需求的释放。
风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。
正文
成交：销售延续调整，成屋房价创新高
销售：整体有所下降，成屋延续调整
2024H1，美国总房屋成交套数239万套，同比-2.8%。其中，美国新屋累计销售33万套，同比-1.1%，增速较2023全年下降5.5pct，增速由正转负。成屋累计销售206万套，同比-3.0%，延续调整趋势，但降幅较2023全年收窄16.3pct。
24H1美国新屋成交占比为13.8%，较2023全年下降0.2pct，基本持平，过去两年由于按揭利率迅速走高导致成屋库存偏紧，市场上部分未被满足的需求流向了供给相对充裕且性价比更高的新屋，单从成交结构来看，24H1新屋仍保持相对韧性。
分月来看，新屋上半年表现先扬后抑，1-4月同比均维持正增长，5月以后，由于房价进一步走高以及按揭利率边际回升，新屋销售同/环比均由正转负，6月新屋销量5.1万套，创下2023年12月以来的单月最低值，同比-7.4%，环比-0.6%。成屋1-6月则延续过去两年的调整趋势，单月同比均处于负增长区间，6月成屋销售32.4万套，同环比均-5.4%，其中同比已连续34个月下滑。
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