降息预期下，如何展望美国住宅市场？(2)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

销售&房价：总成交有所下降，成屋价格创新高

上半年，在高房价和高利率的共同作用下，购房需求受到一定压制，新屋和成屋销量均有所下滑。分区域来看，新屋销售有所分化，中西部的新屋复苏相对领先，而各区域的成屋均量跌价涨。房价方面，新屋和成屋价格均处于相对高位，其中成屋中位价5-6月连续两月创历史新高，但边际来看，美国房价的上涨速度自2月以来已开始放缓。此外，在房价高位运行的背景下，美国住宅的住房可负担性进一步下降，当前住房购买力指数已接近2000年以来的最低值。

供给&利率：库存边际增加但存在结构问题，近期美联储降息预期升温

供给侧，24H1新屋和成屋库存量虽边际有所增加，但从结构上来看，当前的成屋库存量仍处于历史的相对低位，且成屋中的老旧库存占比偏高，存在有效供给不足的问题。利率方面，年初至今美联储一直维持现有的利率区间不变，而30年期按揭利率则一直在6.6%-7.1%区间高位运行，目前的按揭利率处于该数据2000年以来82.1%分位值。近期的通胀超预期放缓叠加就业市场降温，导致降息预期进一步强化。截至8月15日，据CME“美联储观察”，美联储9月降息25bp的概率为76.5%，降息50bp的概率为23.5%。

回顾过去三轮降息周期，房地产市场表现如何？

通过复盘2000年以来的三轮降息周期后房地产市场的表现，我们发现：第一轮周期：降息对房屋销量的刺激效果“立竿见影”，但对房价的影响相对滞后。第二轮周期：在全球经济大衰退的背景下，降息对房屋销量和价格的正向作用相对滞后，房屋销量和价格同比分别在首次降息后的第22/54个月才重回正增长。第三轮周期：本轮降息为预防式降息，降息对房屋销量和价格的刺激作用相对较快且明显。我们认为，本次即将启动的降息周期背景与第三轮更为接近。但值得注意的是，目前美国住房的可负担性已较第三轮周期前明显下降，可能一定程度上影响降息对成交和价格的正向积极作用。

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