拯救楼市没有“一招鲜”的政策，京沪现阶段全面取消限购的可能性不大(3)

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2024-03-15 09:29:58 腾讯房产

李宇嘉：

现在来看，越来越多的城市新房限价已经放开了，比如说杭州、深圳、广州的拍地已经放开房价限制。现在放开限价是一个大趋势，一方面我们看整个限价不利于打造一些豪宅产品，不利于打造一些改善型的产品；另一方面，放开限价，让局部区域的真实价格开始显现，特别是一些高端改善产品的价格显现，让区域价格稳定，甚至有所上升，其实是有利于缓解大家对房价的预期的。同时，我们认为房价下跌的限制会有所增强。开发商大幅度的降价导致了一系列的问题，尽管它为了促销或解决资金链大幅降价，但是对企业销售的帮助可能不大，反而它带来的副作用就是整个片区的价格体系被它降价搞崩溃了，其他开发商不得不跟随。我们认为，对于下跌的限制不太允许会超过15%以上的大幅度下跌，预计还是要严格预售价格的审批，超过15%的跌价，都要求要重新价格备案，否则的话，就会暂停这个盘的预售许可。所以，我认为限价政策大概会发生这两个方向的变化。问：目前楼市是否已经到底部，还有哪些可以减少购房压力的政策工具？

李宇嘉：

现在楼市很难讲到了底部，因为我们整个告别了过去十几年单边上涨，进入一个调整期。现在其实是从单边上升过渡到下跌的一个阶段，是上半场到下半场的一个转换，所以整个都在挤出泡沫回归常态。过去无序的这种虚假繁荣的增长，需要通过泡沫的消耗来下滑，来把风险出清。所以未来还是一个下跌的过程，但是过快下跌基本上是告一段落。经过2022、2023年，行业的体量，从需求侧来讲，商品房销售已经到了2015年的水平，投资新开工回到十年前。在这种情况下，我们认为，快速下跌的过程已经结束，接下来是缓慢下跌，当然，这取决于我们经济转型和老百姓收入预期稳定。但总的来讲，快速下跌的情绪已经过去，大家整体情绪开始趋于稳定，特别是随着房价的下跌，很多城市的房价外围跌了一半，中心区域也跌了20%-30%，购房需求匹配已经有了较大程度的提高，很多刚需和换房居民积极入市，积攒了一部分需求，交易量上来了，就会对楼市企稳和价格预期提供很大的帮助。所以，总的来讲，是过渡到这样的阶段，接下来，除了政策以外，更重要的还是解决大家的收入预期和对行业前景的判断、消费、就业这些，只有这些问题解决了，市场才会好转。问：刚说到预期，具体是指什么？大家现在不买房，很多人觉得是因为房价一直在下跌，很多人不敢买房，那即使房价上涨，买房的人就会增多吗？你怎么看待“我国房屋过剩论”，未来多余的房子卖给谁？

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