• 每年3月份前后都是楼市交易的小高峰，只不过是量高或低的问题。

• 房价快速下跌的情绪已过去，很多购房者积极入市，成交量的提升有助于楼市企稳。
  

• 京沪全面取消限购的可能性不大。
  

• 通过保障性住房让刚需上车，可以培育未来潜在的改善型购房需求。
  

• 商品房市场问题的本质不在预售制，现阶段取消预售制成本会转移到房价，不利于购房者。
  

本期嘉宾｜李宇嘉，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员

视频/文字整理 ｜袁小丽从2023年底到现在，国家和各个地方都出台了一系列的楼市利好政策。在国家层面，房企融资的项目白名单对接机制已经形成。2月20日，LPR一次性下降25个基点，这是自创立这项制度以来最大的一次下降。在地方层面，从2023年底一直到现在四个一线城市关于限购政策松绑利好不断传来，春节之后，深圳的新房和二手房交易量连续明显反弹。所以大家又开始关注，2024年到底会不会出现楼市“小阳春”。腾讯房产《楼市透视镜》栏目特邀广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉围绕“楼市小阳春以及2024年楼市走势等热点话题”进行分享。李宇嘉认为每年一季度都是楼市交易的小高峰，今年也不例外，也会有楼市“小阳春”出现，成交量也会增长。但是，短期楼市仍会处于不温不火的状态。对于大家都很关注的房价走势，李宇嘉表示，2024年上半年整体房价即使出现下跌，下跌的幅度也应该会收窄。对于新房的限价政策，他认为越来越多的城市新房价格限制上涨的政策已经放开，放开限价有利于打造豪宅产品和改善型产品，同时放开限价也能够稳定甚至提升区域房价，利于缓解房价预期。但是，房价下跌的限制会有所增强，下跌幅度不太允许超过15%。因此，严格的预售价格审批仍然是必要的，如果跌幅超过15%，就需要重新进行价格备案。谈及一线城市及热点强二线城市是否会全面放开限购的问题，李宇嘉认为二线城市和北京上海整个外围区域退出限购是大概率事件，但京沪是否全面放开限购还需要进一步观察。李宇嘉对于近期热议的“取消商品房预售制”这一议题表示，他认为商品房市场出现问题的本质并非预售制度本身，而是由于预售资金监管不严格导致资金被挪用，需要进一步加强对预售资金的监管。就目前而言，如果取消商品房预售制度，转而采取现房销售模式，将导致销售周期拉长、成本增加，最终会转嫁到房价上，对购房者不利。以下为对话全文：2024年楼市“小阳春”会如期而至，成交量增长会进一步缓解房价下跌问：今年的楼市“小阳春”会出现吗？会表现出哪些特点？

李宇嘉：

每年的第一季度或者3月份前后都是楼市交易的小高峰，这跟季节性因素有关。一方面，本身天气春暖花开，看房的频率就会增加。另一方面，春节前很多人都回家过年，买房计划会推到年后，还有很多人春节前发了一笔年终奖，还有一些学位的需求，等等，这些需求都会集中在3月份前后释放，这也是很正常的。只不过是“小阳春”量高或者低的问题。总之，市场要比春节前一两个月好，这是大概率，今年也是一样，肯定会有一波比去年11-12月或者1-2月好一些的状态，成交量也会增长。但是，短期来看，楼市还是处于一个不温不火的状态，还处于修复底部的状态。问：房价还会下跌吗，您认为2024年房价将会呈现哪些变化？

李宇嘉：

从最新的房价指数来看，70个大中城市新房和二手房房价环比下跌城市数都有所减少，房价下降幅度也在收窄。从我们的调研来看，一方面，去年开发商大幅度的打折促销，其实对于房地产的销售促进作用并没有想象中的那么大，反而恶化了市场预期。另外，去年二手房价格较新房价格下降幅度大，那么小业主觉得，这么大的价格下降之后继续降价的动力也在减弱，所以我们看到整个二手房的下降幅度也在收窄，二手房业主售转租的趋势在明显增强，很多撤牌的业主，整个深圳、北京、上海二手房挂牌量是有所减少的。从新房、二手房变化来看，它是有助于缓解房价下跌的预期的。从深圳来看，很多购房人认为房价确实跌了很多，跌到了他认为能入场的心理价格，所以很多购房者也在入市。对于2024年房价的走势，我认为，即便是出现下跌，下跌的幅度也应该会有所缓解，跌幅也在收窄。在这种情况下，我们认为对于改善市场预期是有帮助的，如果降幅收窄，促进需求入市，有可能在成交量的支撑下进一步缓解房价下跌。我们预计房价上半年的走势大概是这样的趋势，具体下半年房价走势如何，还要看整个上半年市场运行情况。问：新房房价下跌幅度小于二手房，是因为新房还有限价政策，新房限价政策今年是否会全面放开？

李宇嘉：

现在来看，越来越多的城市新房限价已经放开了，比如说杭州、深圳、广州的拍地已经放开房价限制。现在放开限价是一个大趋势，一方面我们看整个限价不利于打造一些豪宅产品，不利于打造一些改善型的产品；另一方面，放开限价，让局部区域的真实价格开始显现，特别是一些高端改善产品的价格显现，让区域价格稳定，甚至有所上升，其实是有利于缓解大家对房价的预期的。同时，我们认为房价下跌的限制会有所增强。开发商大幅度的降价导致了一系列的问题，尽管它为了促销或解决资金链大幅降价，但是对企业销售的帮助可能不大，反而它带来的副作用就是整个片区的价格体系被它降价搞崩溃了，其他开发商不得不跟随。我们认为，对于下跌的限制不太允许会超过15%以上的大幅度下跌，预计还是要严格预售价格的审批，超过15%的跌价，都要求要重新价格备案，否则的话，就会暂停这个盘的预售许可。所以，我认为限价政策大概会发生这两个方向的变化。问：目前楼市是否已经到底部，还有哪些可以减少购房压力的政策工具？

李宇嘉：

现在楼市很难讲到了底部，因为我们整个告别了过去十几年单边上涨，进入一个调整期。现在其实是从单边上升过渡到下跌的一个阶段，是上半场到下半场的一个转换，所以整个都在挤出泡沫回归常态。过去无序的这种虚假繁荣的增长，需要通过泡沫的消耗来下滑，来把风险出清。所以未来还是一个下跌的过程，但是过快下跌基本上是告一段落。经过2022、2023年，行业的体量，从需求侧来讲，商品房销售已经到了2015年的水平，投资新开工回到十年前。在这种情况下，我们认为，快速下跌的过程已经结束，接下来是缓慢下跌，当然，这取决于我们经济转型和老百姓收入预期稳定。但总的来讲，快速下跌的情绪已经过去，大家整体情绪开始趋于稳定，特别是随着房价的下跌，很多城市的房价外围跌了一半，中心区域也跌了20%-30%，购房需求匹配已经有了较大程度的提高，很多刚需和换房居民积极入市，积攒了一部分需求，交易量上来了，就会对楼市企稳和价格预期提供很大的帮助。所以，总的来讲，是过渡到这样的阶段，接下来，除了政策以外，更重要的还是解决大家的收入预期和对行业前景的判断、消费、就业这些，只有这些问题解决了，市场才会好转。问：刚说到预期，具体是指什么？大家现在不买房，很多人觉得是因为房价一直在下跌，很多人不敢买房，那即使房价上涨，买房的人就会增多吗？你怎么看待“我国房屋过剩论”，未来多余的房子卖给谁？

李宇嘉：

预期其实是两个方面，一个是房价稳定，现在我们讲，只要房价稳定，不是说房价上涨或下跌，很多刚需和换房人群就会入市的。因为很多刚需，结婚的、就业的、小孩上学的、父母养老的、接父母一块居住的、改善老破小、换改善居住的条件稍微好一点的，这些需求始终是存在的。过去因为房价快速下跌，大家在恐慌性情绪下，就暂停了这种需求，现在只要价格稳定，大家就会考虑入市，这是一个预期。第二个预期是，要对未来的收入、就业是有信心，不能说我现在买房，我加了杠杆，未来我失业了，或者公司收入大幅度下降就不买房了。这两方面预期存在回升，市场就会稳定好转。“房屋过剩论”，从总量上来看，肯定是供求平衡，甚至供应过剩，但结构上，供应的缺口还是比较大的。因为很多人从农村到城市、从小城市到都市圈和省会城市，他可能在老家、在原来工作的地方有房，在这些大城市还没有房。另外，我们的房子过去供应效率也不算很高，因为高周转时期，很多房屋质量、包括物业管理、学校配套都存在一定问题。我国30%的房子是2000年之前的。另外，比如广东住房自有率不足50%，深圳住房自有率不到30%，浙江住房自有率也不到70%，这些都是结构性不足，还有很多年轻的新市民，这个需求的体量还是非常大的。京沪全面取消限购的可能性不大，单纯的取消限购也不能拯救现在的楼市问：北京、上海以及热点强二线城市会全面放开楼市限购政策吗？

李宇嘉：强二线城市彻底退出限购是一个大概率事件。广州、深圳作为一线城市都大幅度的松绑。特别是广州，基本已经退出了限购，深圳退出的程度也比较大，尽管只是放开了户籍的限购，尽管入户门槛不高，但这意味着限购政策在很大程度上已经得到放宽。所以，下一步，二线城市中心区放开限购是大概率。京沪是最核心的，如果京沪也彻底放开限购说不过去，因为我们毕竟还在坚持“房住不炒”，坚持房地产发展新模式，不能回到老路上。所以，京沪下一步放开整个外围区域的限购是大概率，至于其它更大尺度的限购退出，还有待观察。问：取消限购能拯救低迷的楼市吗？

李宇嘉：拯救现在的楼市，没有“一招鲜”的政策，不是说哪一招就能够把楼市救起来，这是综合施策的结果。放开限购就是购房资格的放开，无限制的买多套房的需求放开。尽管现在还保留着限购，但是我们户籍家庭还是可以买两套的，放开限购就是买多套，现在大家对买多套房的需求其实并不是很大。当限购政策放开，尤其是放开核心城区的限购，对于外地人来到核心城市购买核心物业是非常有益的。特别是对于一些富裕的外地人来说，投资一线城市的核心区域和核心资产具有很大的推动作用。然而，就整体楼市的规模和支撑而言，这种松绑政策的帮助不大。我觉得要多方施策，供给、需求两端都要进行政策的纾困，包括供给端开发商要适度的降价，公建配套，特别是教育、医疗资源。需求端，要提高大家的收入、就业的预期。要减少库存，库存量太大会导致降价促销的预期更强烈，更关键的还是大家的收入、就业能够稳定下来，才会改善住房需求，动力才能够起来。房企拿地会更加聚焦核心城市核心区域，未来产品品质竞争会更激烈问：今年房企生存环境会出现哪些变化，随着项目白名单的加速推进和贷款资金到位，您认为房企的困境什么时候能得到改善？

李宇嘉：

房企的生存今年肯定会好转。一方面，白名单融资对接机制下，房企的融资的正常化是大概率。为了解决这个东西，国家自上而下部署推送项目白名单审批、审批企业贷款机制，它会倒逼地方政府加强一些不合格的项目整个预售审批，或者说规划报建时，缺少的一些证件材料都要完善。另外，督促房企把一些项目规范性加强，资金监管要做到位，资金要封闭运行等等，这些都有助于房企融资的正常化。但同时，还是要看到房企资金来源是否超过一半是销售金额，只有这个好转起来，整个房企的资金才能得到支撑。问：现在三四五六线城市，房屋总供应基本上饱和了，那现在房企在开发投资拿地，还有销售方面，接下来会有一些什么变化？

李宇嘉：接下来，房企会聚焦确定性的一些核心城市核心区域。因为现在中心区的去化还不是特别难，去化周期也不算特别长，那么想拿地，首先还是要去满足改善性的需求。地方政府在推地方面，也会尽力的去推一些好地块，满足开发商的一些拍地需求，还会继续延续这样的态势。开发商在拿地以后，土地出让条件都非常好，取消了限地价、竞自持、竞配建。开发商拿地原来是重视地段，现在来看，中心区这些东西差别都不大，大家都在竞争产品的品质、配套设施、整体产品的得房率、绿化率水平、特殊的教育资源等等，回到产品本身的竞争会日益的强化，对于购房者来说，选择的范围会更加广。通过保障性住房让刚需上车，培育未来潜在的改善型购房需求问：住建部提出做好今明两年住房发展计划，防止市场大起大落，这释放了哪些信号？

李宇嘉：这一次的十五五住房发展规划与十四五相比，一个是防止再新增太多的供应，预防无效供应增加导致后续的价格下降。另外，加强保障性住房的供应和以需定建，明确解决刚需住房需求。所以，以后的十五五规划，刚需就是通过保障性住房解决，改善型需求通过商品房来解决。以需定建，是指未来地方政府批地也好，报批审批这个项目的规划也好，必须是需要什么产品就批什么产品，需要什么样的地块就批什么样的地块，不能太过剩的去新增土地供给，目的就是要让增加的供应能够获得销售，增加的供应能够满足需求，不是说去恶化库存。对于刚需，大家认为通过保障性住房满足后，可能会冲击商品房市场，其实我们要辩证看待，现在大家都知道新房市场整体上都是改善型的，所以让刚需买新房他也买不起，但是通过保障性住房，让他上车以后，未来对于改善的需求潜力是很大的，所以我们还是要培育潜在的购房需求。大概国家的政策导向就是这样的。问：“取消商品房预售制度”的呼声一直很高，您怎么看待这个问题，您认为现阶段，适合取消预售制吗？

李宇嘉：商品房市场出现了问题，比如说烂尾楼，这并不是由于预售制引起的，而是由于预售资金监管不严，预售审批不一，导致资金被挪用和开发商资质参差不齐，我觉得最重要还是加强预售资金监管，只要卖了房子的钱能够监管到，确保这个钱首先用来建房子，那么房子就不会出问题。另外，预售制度下房子的交付，和公共配套的交付应该是同步的。对于交付以后出现的问题，还要保留开发商继续担负责任一段时间。交付以后直接交给物业，开发商直接就拍屁股走了，那不行，对于交付以后，比如说保质期内一年以内，开发商还是要承担无限责任。所以还是要加强监管，如果取消商品房预售制，搞现房销售，把周期拉长、成本提高，最后转移到价格上去，对消费者是不利的。问：现阶段买房或者卖房，应该考虑哪些因素？

李宇嘉：这个问题比较大，卖房者，我觉得还是要看你是属于急卖还是属于挂挂看，如果是急卖急需要钱，肯定要一次性降到位，特别是一些老破小，特别是一些没有特殊资源、稀缺资源去竞争，同挂牌里面这些产品比较多，竞争比较大，那赶快降价。如果是一些次新房，有学位的，建议不用降幅太大，顺销就可以，如果你急需要用钱，稍微比同类产品降幅大一点。对于买房需求，现在不管是新房还是二手房，可选的范围很广。我建议还是根据自己的诉求，先多去看看，让自己熟悉且了解这个市场，知道自己想要的合理价格水平最高在多少、最低是多少，现在有哪些是超出自己认知的市场认为的合理的价格，就是所谓的笋盘，这个是要去像淘宝一样去淘的，只要你多看就能选到。问：现在的很多政策利好首套房，但是现在卖房其实很难，那么现在“卖一买一”置换需求的堵点，有什么好的政策工具去疏通？

李宇嘉：我觉得有很多精细化的政策，一个是推进带押过户。另外是开发商和中介机构一起来帮助换房的人（也就是连环单），大家构建一种机制，我先去签了新房，中介极力的帮我推二手房尽快卖掉，这样就顺利的实现了换房。有的地方政策也可以规定把“先买后卖”视同于首套，视同于我拥有这套房，那我只要在一定期限内卖掉，我前面买的这套房，新房也好、二手房也好，它不占贷款名额，我觉得金融机构、住建部门、中介机构、开发商等等，大家一起来把这个机制能够建立起来，形成一个闭环就可以了。