何时调、如何调？市场热议存量房贷新政，多地银行：等待细则出台(5)
对此，东方金诚首席宏观分析师王青表示，存量房贷在本行内实施“转按揭”，即存量房贷利率重定价，与去年9月的调降路径相同。之所以强调“初期会在本行内实施转按揭”，主要是因为当前存量房贷仍属银行高收益、低风险的优质资产，允许跨行转按揭，会加剧银行之间的竞争，特别是对存量房贷规模占比较高的大行会产生较大冲击。
“对于购房者而言，实际办理转按揭业务时需要对房产进行重新评估，那么如果房产估值下降，可能会导致可贷款的金额减少。”该人士提醒道，如果房价下跌，可能会影响到转按揭操作中的贷款额度，给房主带来额外的财务负担。此外，还要注意业务过程中可能产生的费用和时间成本问题，以及由于个人信用状况的变化，对新贷款申请结果带来的不确定性。
海外的转按揭业务是如何操作的呢？
民生宏观团队分析认为，以美国为例，在2008年金融危机期间，该国推出了住房可负担再融资计划（HARP），旨在帮助困境中的房主通过降低利率或延长贷款期限来减轻还款压力。
此外，日本的转按揭业务主要依靠合同条款的创新来优化贷款条件。例如，日本住房金融公司（JHF）提供的“Flat 35”产品允许借款人选择固定利率的长期按揭贷款，以应对利率变动带来的风险。居民可申请还款前十年0.25%折扣、前五年额外0.25%折扣，同时利率每月审查一次，有概率更改合同中的固定利率。
从实施主体来看，美国的转按揭政策由政府主导，设立特定目的机构来收购银行的存量房贷，既保证了商业银行的资产负债表健康，又确保了按揭政策实施的范围和效果；日本则通过创新合同条款，如“Flat 35”提供的长期固定利率贷款，来吸引借款人进行转按揭，从而降低利率风险。
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