土地市场供需低迷，土地财政何去何从？(7)
溢价率、流拍率等土地市场情绪指标显示土地市场依然低迷。一是土地成交平均溢价率在2021年4月触顶之后一直处于底部。土地溢价率是土地竞拍成交价格相对于土地成本价高出的百分比。2023年，集中供地城市纷纷取消土拍价格上限，溢价率暂时回升。但2024年以来，土拍整体依然冷清，5月300城各类用地成交平均溢价率1.8%，远低于去年同期的5.9%。二是住宅用地流拍率居高不下。2023年300城住宅用地流拍率高达17.2%，仅次于2021年19%的高点。尽管预公告制度调整提高了供地的灵活性，但是土地需求冷淡，二线以下城市流拍率较高。2024年1—5月，一线、二线、三四线城市流拍率为5.1%、10.7%、25.4%。
图表6：300城土地成交平均溢价率的变化趋势
（三）城市分化：拿地区域范围更加集中，一线城市拿地金额占比提升
分城市看，二线以下城市土地市场受冲击程度更大，一线城市土地出让价款占比逐年上升。2021年，二线以下城市土地出让价款增速率先转负，2022年，一线城市土地出让价款也转为负增长。但由于一线城市住宅土地出让价款跌幅相对较小，一线城市土地出让价款占比逐年上升，从2019年的10.9%提升至2023年18.9%。2024年1—5月，一线、二线、三线以下城市住宅用地土地出让价款分别下滑-19.6%、-43.6%、-36.8%。一线城市住宅用地土地出让价款占比达18.9%，较2023年提升了3.6个百分点。
当前土地市场下行压力从低能级传导至高能级城市。2024年1—5月，35个大中城市各类用地土地出让价款同比下降30.1%。具体来看，二线城市中，除了武汉、济南正增长以外，南京（-72.6%）、青岛（-69.0%）、天津（-52.5%）多数城市土地出让价款同比跌幅较大。一线城市中，北京1—5月土地出让价款同比增长38.0%，广州、深圳1—5月土地出让价款同比-79.1%、-34.1%，分别仅有2宗、1宗住宅用地成交。
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