土地市场供需低迷，土地财政何去何从？(5)

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2024-06-24 21:48:45 金融界

风险提示：新房销售恶化、房企现金流紧张加剧土地市场下行压力；年初以来土地市场运行情况难以预测全年走势；部分城市难以代表全国总体情况。

一、2024 年土地市场有哪些新变化？四个特征

二、土地财政困境对地方政府造成哪些影响？三大冲击

三、未来土地财政如何脱困？五大建议

一、2024年土地市场有哪些新变化？

房地产库存去化困难，土地市场特别是住宅用地面临供需两端的收缩压力。2021年以来，商品房市场和土地市场趋势性下行。为应对房地产的冲击，中央提出加快构建房地产发展新模式，形成“人、房、地、钱”四位一体的联动新机制。近一年中央和地方优化房地产政策，保交房和去库存举措密集出台，但商品房市场和土地市场仍在底部运行。一方面，尽管房地产政策对需求的限制措施减少，但居民购房信心和企业拿地意愿未能根本性好转；另一方面，土地供应结构变化反映经济发展模式的变革，工业用地和基建用地支持制造业升级和民生保障，住宅用地供应计划面临缩减。

为避免混淆，本文中“土地成交价款”指的是土地出让成交的金额，区别于政府性基金预算中的“国有土地使用权出让收入”（又称“土地出让收入”），该部分是按照收付实现制核算进入财政国库的金额。一般而言，自然资源部门统计的“土地成交价款”相对于财政部统计的“土地出让收入”具有一定的领先性。一是“土地成交价款”口径略小，仅包括土地招拍挂和协议出让收入，而“土地出让收入”还包括补缴土地价款、划拨土地收入和其他收入。二是“土地成交价款”实行分期缴纳。

（一）供需双弱：需求仍偏低迷，供应限制扩面

需求端，新一轮去库存政策对商品房销售的提振作用尚未体现，住宅用地市场需求依然低迷。2021年以来，住宅用地成交面积萎缩，拖累土地出让价款增长。根据自然资源部统计，2023年，全国土地出让成交价款50593亿元，较2020年的高点下降37.1%；土地出让面积25.5亿平方米，较2020年累计下降19.0%。其中，住宅用地（含综合用地）成交面积4.51亿平方米，较2020年累计下降56.3%，住宅用地占全部土地成交面积之比从35%降至20.3%。2024年房地产市场下行压力不减，1—5月全国商品房销售面积、销售额累计同比跌幅均超20%；70个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格环比分别下跌0.7%、1.0%，跌幅均为2015年来新高；新建商品住宅库存去化周期高达22.1个月，也超过2015年的高点。商品房销售拖累住宅用地需求，土地出让价款同比跌幅继续扩大。2024年1—5月，300城土地成交价款同比下降30.5%，住宅用地出让价款同比下降38.3%。

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