土地市场供需低迷，土地财政何去何从？
伴随房地产市场供需求形势逆转，土地市场自2021年开始遭遇冲击，全国土地出让成交价款从2020年的8.04万亿元跌至2023年5.06万亿元，累计跌幅达37%； 相应地，政府性基金中的土地出让收入从2021年的8.71万亿元跌至2023年的5.80万亿元。 2023年下半年以来，中央和地方密集出台新一轮稳地产的组合政策，加快构建房地产新发展模式。 在此背景下，土地市场总体形势和区域结构出现了哪些新变化？ 在房地产市场下行和地方债务化解任务的约束下，本轮地方财政困难又该如何化解？ 本文全面梳理2024年土地市场的新变化，分析当前土地市场下行对地方财政冲击，并立足长远探索土地财政脱困之道。
一、2024年土地市场运行特征：供需低迷、量价齐跌、区域集中、库存高企
1、从整体看，当前土地市场最突出的特征是库存去化困难，特别是住宅用地面临“供需交困”。需求端，2024年新一轮去库存政策对商品房销售的提振作用尚需一段时间生效，住宅用地市场需求依然相对低迷。2023年，全国土地出让面积较2020年的高点下降19.0%；其中，住宅用地出让成交面积之比从35%降至20.3%。2024年以来，尽管二手房市场活跃，但新建住宅销售仍未企稳回升，土地出让价款同比跌幅继续扩大。2024年1—5月，300城土地成交价款同比下降30.5%，住宅用地出让价款同比下降38.3%。供给端，“以房定地”要求下住宅用地供应收缩。一二线城市商品房库存去化周期拉长，存量住宅用地也不断累积，住宅用地供应放缓的城市增多。从各地公开披露的全年供地计划看，2024年，17个集中供地城市住宅用地计划供应面积合计下降16.2%，其中南京、苏州、宁波住宅用地供应面积较2023年计划下降超50%，广州住宅用地供应面积计划减少34%。
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