土地市场供需低迷，土地财政何去何从？(6)
供给端，“以房定地”要求下，多个一二线城市2024年住宅用地供给大幅下降。早在2017至2019年，住宅用地供应要求与商品住房库存消化周期挂钩，实施五类调控目标，部分商品房供过于求的三四线城市受到限制。2021年22个重点城市实施“两集中”制度，全年住宅土地供应批次数限制在不超过3次。2022年末，各地按“以人定房”、“以房定地”的原则，供地计划与土地市场运行情况挂钩，需参考近三年住宅用地成交量。2023年“预供地清单”制度实施，各地供地节奏可根据市场需求灵活调整。当时包括广州、深圳在内的多个一二线城市存量住宅用地不断累积，库存去化周期拉长，住宅用地供应放缓的区域开始扩大。2024年，根据各地土地规划主管部门公开披露的全年供地计划，17个集中供地城市计划供应住宅用地面积合计下降16.2%。其中，南京、苏州、宁波供应住宅用地面积较2023年下降超50%；广州住宅用地供应面积同比减少34.0%，系近5年以来首次下降。
（二）量价齐跌：成交面积和均价双双下行、溢价率低位运行
2023年土地成交“量减价升”，2024年土地成交“量价齐跌”。2023年，22个实行集中供地、集中公告的城市已有18个取消土地限价，恢复“价高者得”模式，加上核心区域优质地块成交占比提升影响，2023年住宅用地成交地价同比上升3.9%、楼面价同比上升7.1%。2024年政策因素消退，土地价格由升转降，市场重回“量价齐跌”。1—5月各类用地成交面积同比-18.7%，土地均价同比-14.4%；各类用地成交规划建筑面积同比-21.5%，成交楼面价同比-11.6%。住宅用地缩量明显，成交土地面积合计同比-29.9%，住宅用地土地均价同比-12.0%。
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