土地市场供需低迷，土地财政何去何从？(2)
2、分量价看，2024年土地成交面积和均价双双下行，溢价率低位运行。一是住宅用地成交缩量，流拍率偏高。2024年1—5月，各类用地成交面积同比-18.7%，住宅用地缩量更加明显，成交土地面积合计同比-29.9%。2023年300城住宅用地流拍率高达17.2%，接近2021年19%的高点。二是土地成交价格下跌，平均溢价率一直处于底部。2024年以来，土地市场情绪依然低迷，5月各类用地平均溢价率1.8%，低于去年同期的5.9%。
3、分区域看，拿地区域范围更加集中，二线城市让位于一线。虽然一线城市土地出让价款增速逐年下降，但二线以下城市负向冲击程度更大。一线城市住宅用地土地出让价款占300城的比重从2019年的10.9%提升至2023年18.9%。2024年1—5月，35个大中城市各类用地土地出让价款同比下降30.1%，南京（-72.6%）、青岛（-69.0%）、天津（-52.5%）多数城市土地出让价款同比跌幅较大。
4、分拿地主体看，房地产企业拿地份额持续大幅萎缩。一是房企土地库存高企，限制新增土地购置意愿。2022年，根据国家统计局，房地产开发企业待开发土地面积达4.98亿平米，创历史新高；房地产开发企业当年土地成交价款占各类用地成交价款的比重从上年的23.0%降至15.1%。二是房企债务和现金流压力加大，限制拿地能力。当前房地产销售低迷仍未根本解决，房企经营性现金流紧张。2024年1—5月，TOP100企业拿地金额同比下降26.7%，头部房企拿地普遍大幅萎缩。三是城投公司开发能力不如房企，已拿土地开工率较低，城投托底难以持续。
5、土地市场低迷，预计2024年土地财政收入可能进一步下降。由于房产传导到地产存在时滞，而土地成交价款分期缴纳，领先于财政入库的土地出让收入。根据前4个月土地出让收入缴库情况，预计2024年全国财政土地出让收入4.70万亿元，减少约1.1万亿元，同比下降19.0%。
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