任泽平：中国房地产十大预测(9)
8 预测八：房地产销售和投资筑底在即
房地产销售和投资将逐步放缓，预计在未来2年左右见底，未来住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。
综合考虑多个维度，如宏观经济政策的变化、房企与居民信心修复等。我们预计中性情景下，2024年供需整体仍将双向略微收窄，并在2年左右完成筑底。2024年商品房销售面积同比-5.3%，销售绝对规模约10.6亿平；2024年开发投资额受销售、融资复苏进度制约，预计同比-4.5%，规模约11.0万亿元。
中性情景下，我们认为：未来宏观经济方面，经济政策呈现小幅加码、缓慢放松，2024年降息降准与2023年幅度相近，中央财政维持同一赤字率水平，2024年经济维持当前景气度水平不回落，居民收入逐步企稳。房地产行业方面，需求端调控政策延续宽松状态，居民置业意愿有所修复，房地产价格预期小幅改善。市场呈分化式复苏。供给端，纾困房企融资的政策如融资“白名单”及“三个不低于”陆续落地。不同所有制房地产企业的合理融资需求得到基本满足，部分城市停工项目处置情况缓解，优质房企三好生信心修复，三好生拿地恢复积极态势。
我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。根据我们测算，2024-2030年年均新增城镇居住需求约10.0亿平，相较2011-2023年年均新增城镇居住需求的11.3亿平有一定下降，2030年我国居住总需求或将降至9.1亿平。2024年我国年新增城镇居住需求约10.6亿平，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动，后同）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的28.8%、34.5%、36.7%。未来六年，改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年开始预计超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。
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