任泽平：中国房地产十大预测(4)

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2024-06-10 19:00:08 网易

财税改革是中长期必然选择，要推动土地财政向税收财政和股权财政转型。长期看，一方面，促进土地财政转型，加力发展新基建、新能源等产业建设，培育地方产业高地；另一方面，从土地财政转型股权财政，当前已有部分地方政府的超前意识摆脱房地产的依赖，打造地方特色产业集群。例如，安徽加速建设以信息技术、新能源、新材料为代表的新兴产业聚集地，常州大举“新能源之都”建设，通过股权投资孵化企业并拓宽财政收入渠道。

3预测三：房地产市场面临调整、分化

房地产市场面临调整分化，调整就是消化此前的高房价、高库存、高杠杆，分化就是人口流入流出城市的市场将分化明显

我国房地产市场现状亟需调整：人地分离、供需错配导致一二线高房价、三四线高库存，“三道红线”前房企高杠杆高周转模式突出。人地分离，主要由于中国城镇化战略长期存在“控制大城市规模、积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势背离。分规模城市看，2010-2020年1000万人以上城市城区人口增长25.4%，但土地供给仅增长2.6%；20万人以下城市人口增长22.8%，土地供给增长47.8%。房企方面，与国际成熟房企相比，中国房企杠杆率普遍较高。2022年末中国房地产全行业资产负债率达79.1%，较2020年的80.7%略有下降，但依旧处于高位，美国房企平均资产负债率为39.1%，处于较低水平。

近几年中央经济工作会议等强调房地产行业要探索新发展模式。在向成熟房地产市场发展路径中，我国未来房地产转型将着力聚焦于以下几大方面：1）建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制；2）完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度；3）实施好保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施等“三大工程”建设；4）加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子；5）发掘房地产行业新内涵，探索房企“开发建设+空间服务”的“轻重并举”模式，在住房城乡建设领域建设新赛道。

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