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任泽平:中国房地产十大预测(3)

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2024-06-10 19:00:08  网易

2预测二:土地财政向税收财政、股权财政转型

土地财政面临转型,土地财政占地方财力三成,地方债务问题凸显,亟待化解,推动向税收财政和股权财政转型。

在土地财政制度设计中,地方政府依赖土地财政,房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。2022年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.0%,地价占房价5成左右。近两年受经济下行周期影响,地方政府土地财政空间持续收缩,2023年的国有土地使用权出让收入是5.8万亿元,跌破6万亿大关,同比下降13.2%,相比2021年高点的8.7万亿元少了2.9万亿。

从宏观层面看,2022年地方政府与房地产相关收入总额8.6万亿,其中国有土地出让金收入6.7万亿,5个房地产特有税种税收合计1.9万亿。2012-2019年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至35.6%,后降至2022年的26.0%。2022年土地出让收入和房地产专项税占商品房销售额的63.4%。

从中观城市看,选取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等11个城市进行房价构成核算。2022年,土地成本占房价的49.0%,税收成本占14.4%,建安费用占比19.5%,企业毛收入为7.0%,土地成本加税收成本占房价的5成左右。将2014-2022年房价增速对土地价格增速进行回归之后发现,土地价格每提高一个百分点,房价提高0.2个百分点,且土地成本上涨对房价上涨解释力很强。

2024年3月5日,《政府工作报告》部署2024年重点工作,提到“统筹好地方债务风险化解和稳定发展,进一步落实一揽子化债方案,妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险”, “谋划新一轮财税体制改革”。化解地方隐性债务需要深化改革,处理好中央与地方、政府与市场、政府与金融等关系。

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