任泽平：中国房地产十大预测(3)
2预测二：土地财政向税收财政、股权财政转型
土地财政面临转型，土地财政占地方财力三成，地方债务问题凸显，亟待化解，推动向税收财政和股权财政转型。
在土地财政制度设计中，地方政府依赖土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。2022年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.0%，地价占房价5成左右。近两年受经济下行周期影响，地方政府土地财政空间持续收缩，2023年的国有土地使用权出让收入是5.8万亿元，跌破6万亿大关，同比下降13.2%，相比2021年高点的8.7万亿元少了2.9万亿。
从宏观层面看，2022年地方政府与房地产相关收入总额8.6万亿，其中国有土地出让金收入6.7万亿，5个房地产特有税种税收合计1.9万亿。2012-2019年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%。2022年土地出让收入和房地产专项税占商品房销售额的63.4%。
从中观城市看，选取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等11个城市进行房价构成核算。2022年，土地成本占房价的49.0%，税收成本占14.4%，建安费用占比19.5%，企业毛收入为7.0%，土地成本加税收成本占房价的5成左右。将2014-2022年房价增速对土地价格增速进行回归之后发现，土地价格每提高一个百分点，房价提高0.2个百分点，且土地成本上涨对房价上涨解释力很强。
2024年3月5日，《政府工作报告》部署2024年重点工作，提到“统筹好地方债务风险化解和稳定发展，进一步落实一揽子化债方案，妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险”， “谋划新一轮财税体制改革”。化解地方隐性债务需要深化改革，处理好中央与地方、政府与市场、政府与金融等关系。
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