多机构预言房价企稳及地产股复苏市场回暖信号显现

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2024-12-14 09:28:01 新浪财经

房地产市场的提振态势也给地产股带来了微妙变化。在政策暖风与市场提振的背景下，不少机构已经改变了对房地产行业及地产股的看法。

12月5日，平安基金举办的投资策略会上，广发证券首席经济学家郭磊表示，明年房地产会有一轮“量价企稳”。他的判断基于房产租金收益率的研究。过去几年房价普遍回调，租金收益率实际上在升高。目前北京的住宅租金收益率已经超过2%，上海在2%左右，深圳、广州稍低，在1.5%-1.7%之间。二线城市如长沙、武汉的租金收益率大约为3%，而合肥、郑州则相对较低。全国范围来看，百城的租金收益率约为2.3%。

2.3%的百城租金收益率意味着长周期的房地产调整尚未结束。理论上，租金收益率应该用长期限的收益率加上一定的风险溢价来衡量。当前30年国债收益率约2.3%，这意味着房地产作为风险资产，其风险溢价还未体现。通常国外的风险溢价在1个点以上，因此房地产的长周期调整可能还会继续。但从短周期来看，明年房地产将出现量价企稳。部分一线城市已经触底，租金收益率超过2%，高于5年期定存和同期理财产品短期收益率，这是房地产短周期企稳的基础。

早在房地产“9·29新政”后，外资巨头如摩根大通在地产及物管板块动作增多，公募基金的地产股持仓市值与比例也有所提升，部分沉寂多时的地产股出现了剧烈波动。中金公司认为，总体上地产股估值的历史底部或已确立，未来主要着眼上行节奏与空间的问题。

今年第三季度公募基金地产股持仓市值与比例均有所提升，反映了市场的部分复苏迹象。据Wind数据，2024Q3房地产板块的基金持仓总市值为761亿元，环比上升60%，占股票投资市值比重为1.08%，环比上升0.25个百分点。

A股方面，多家上市房企今年第三季度的前十流通股东仓位发生变化。“全国社保基金六零二组合”以及“中国农业银行股份有限公司-广发均衡优选混合型证券投资基金”新进金地集团十大股东之列，香港中央结算有限公司增持1244.04万股；“全国社保基金四一三组合”和“中国工商银行股份有限公司-华泰柏瑞沪深300交易型开放指数证券”等新进保利发展十大股东之列；新城控股也获得香港中央结算有限公司增持943.12万股。

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