其他发达国家的房地产市场转型，也基本上经历了类似的路径：泡沫破裂—经济下滑—人口逐渐流失—房价下滑传导致租金下滑—租房市场起势；接着经济复苏—新人口涌入—房价和房租同步上升—租房市场开始繁荣。

我们还发现，

一个经历周期反复调整和市场长期博弈的成熟地产市场，其租房率基本稳定在1/3。

例如，日本家庭租房率长年保持在36%；美国保持在31%至37%；在英联邦国家，1/3的人口选择租房；在欧盟，荷兰租房率31%，法国35%，奥地利45%。德国甚至达到55%，冠绝欧盟，在柏林、汉堡等大城市，80%的居民倾向租房。

与此同时，专业的机构化管理和运营成为显著的特征。

租房市场的完善：保障租客权益

当然，租房市场并非完全以市场规律运行的。

发达国家的租房市场之所以能蓬勃发展，离不开国家的“调控”，强调租客权益大于房东的权益。毕竟租客在市场中属于弱势的一方。

在西方语境中，“调控”充满政治色彩，但事实证明，恰恰是拥有世界上调控最严的住宅租赁市场的纽约和柏林，跻身于机构投资规模最大、租房率最高的城市。

其基本逻辑是，当充分保障权益，租户住得满意，长租或续租的概率就高，可有效减少空置期。

发达国家对于租房市场的监管措施五花八门，最常见的有三类：立法保护租约、严格控制租金和防止“恶意”涨租。

法国，一名正在查看公寓出租信息的女性

▶▷立法保护租约。

不管是在中国还是发达国家，租客常常会碰到住了没多久就被房东单方面解约的情况，导致居无定所。所以，保护弱势群体为理念的基础上，保护租约，成为发达国家租房市场的监管核心。

以日本为例，90%的租客会选择“普通租约”，租期通常为一到两年，到期后自动续约，其间房东不得以“无正当理由”解约。而德国、法国等地的租房合同一般是无限期的，房东想单方面解约，条件非常严苛，所以经常会看到一租就租十年二十年的“钉子户”。

▶▷控制租金上限和过快上涨。

德国每年会根据地段、房屋状态等因素，出台一个当地的租金基准价，如果房东的目标租金超过基准价50%，最严重会面临10年监禁。有些“聪明”的房东会弄隔断，每个房间单价低但总租金高，那么对不起，如果总租金超过基准价20%，同样会被处以最高5万欧元的罚款。

德国房东想要涨租金，必须满足租金15个月不变，3年内不得超过20%，一些严格的区域会限制在15%。2019年，德国柏林地区曾出现租金一季度大涨7%的情况，结果政府直接行政干预，立法冻结租金水平5年。

德国的邻居——法国，同样有一套方法。法国政府规定，每年租金只能涨一次，且根据每季度公布房租参考指数IRL，即便年年涨，涨幅也极其微小。

提到法国，小巴曾旅居法国多年，对法国的租房制度印象颇深。除了一些在欧洲地区类似的控租金政策，法国还有不少对中低收入群体的保障政策和人文关怀，且是“真金白银”的投入。

比如，法国有着全欧盟老百姓都羡慕的制度——租房补贴，全称“法国家庭补助基金”，这笔支出占法国GDP的1.5%。房补能占租金的1/3甚至1/2，补助对象包括失业者、多孩家庭、学生、自雇人士等等，甚至连留学生都能享受，当时小巴租的一居室租金达600欧元，但每月能收到200多欧元的房补。

法国巴黎典型的HLM公寓楼

法国还有一个神奇的“冬歇期”禁止驱逐令，规定每年11月1日至次年3月31日，房东不能驱逐租客，不能断水断电，即使房客拖欠房租、房东启动法律程序也不例外，以让弱势群体在冬天可以躲进温暖的被褥。

总之，租房市场普遍存在的诸如空置现象严重、居住体验差、安全隐患、合同纠纷等问题，基本上在发达国家皆以制度性监管得到解决。当然在中国还有极具特色的“租售同权”问题，这就涉及复杂的社会改革问题了。

租房时代要来了？

国家支持发展租房市场的政策，几乎年年有。

近几年较为代表性的是2021年7月首次在国家层面明确住房保障体系的顶层设计，强调加快建设保障性租赁房，以及在2023年7月，央行和银保监会发布了住房租赁“金融17条”。

今年的8月9日，央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》引起较大关注，报告罕见地大篇幅提及房地产，并专门讨论未来的租房市场。很多人将其视为中国将步入后房地产时代的开端，即“租房时代”。

文中有两句话划了重点。一句是“住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向”，另一句是“租金是影响住房价值的核心变量”。大意是要努力提高租售比（或租金回报率）。

诚然，建立一个繁荣的租房市场，首先是房东有利可图，愿意把房子租出去，即存在一个较高的租售比。

想提高租售比，要么是买到了更便宜的房子（房价跌得厉害的三四线城市的租售比自然要高许多），要么是提升物业和服务水平从而吸引愿意支付更高租金的租客。

商场外，出租、售房信息