“不是房子买不起，而是租房更有性价比。”

加入“租房大军”的中年人

2017年房地产还在高歌猛进的时候，互联网上出了一篇文章：《35岁还在北京租房的中年人，是不是很“失败”？》

文中描述了一群中年北漂，因高房价和严格的限售政策而买不起属于自己的温暖小窝，不得不拖家带口，四处租房，他们自嘲甚至被媒体打上“Loser”的标签。

这在一定程度上反映了安土重迁的中国社会对“家庭”的传统观念：只有买了房子，才算真正组建了家庭，才算真正在一方扎根，是一个“成功”的人。

然而七年过去，中年租房群体的比例和特征又悄然发生了变化。

贝壳研究院发布了一组有趣的数据：

2023年全国40座重点城市中，35岁以上的租客占比超过35%，相比2021年增幅为4%-6%；在北京和上海，分别提高到45%和40%。

小区门口贴满出租信息

如果算上30岁以上群体，中年人占整个租房市场55%以上。而通常被认为是租房“主力”的30岁及以下的年轻人，占比持续下降到45%。

越来越多的中年人加入了“租房大军”。

数据还显示，三居室租赁成交占比达27.2%，首次超过一居室。而在一线城市，租赁精装修房源超过70%，较2021年提升近10%。可见，这波中年人租房比例的增长大都以家庭为单位，同时注重租房的品质和幸福感。

其中，

“卖房换租”成了一个显著的趋势。

有调查显示，新的租房家庭可能有自己的房子，不少还是2018年后在房价和利率高点“上车”的。他们把自己房子挂牌出售，然后寻求地段和配套更好的房源。这么做，无非考虑到两点：

一是资产贬值的前提下，背房贷的不安全感超过了居无定所的不安全感。

从2022年开始，中国房价就开始了阴跌。2023年的12月，一线城市开启了连续3个月的下幅。核心资产的贬值，反映的是宏观经济的剧烈波动，它加剧了居民的不安全感，损害了消费信心。身背巨额房贷，一旦失业断供，对于一个普通家庭而言是灭顶之灾。因此降低杠杆率、套取现金更具安全感。

二是租金呈现不断下降的趋势。

2023年全国重点50城住宅租金微跌0.3%，2024年上半年跌幅扩大至0.9%；在过去一年里，一线城市租金连续下滑，北京和上海的租金分别同比下幅5.94%和5.15%；易居研究院数据显示，今年6月，上海平均租金下降至2019年来新低。到了8月份，房租收入比（月租金/月收入）相比2022年下滑15个百分比，租客的资金压力大大减轻，像一套三年前在静安区租金12000元的三居室，如今只要8000元。

很多人回过头来思考，加杠杆分期买房，总持有成本还是挺惊人的，举个例子，100万元的贷款差不多要付100万元的利息。自己每月为一套郊区新房还八九千的贷款，转眼却发现市区五六千的整租房子面积更大，周边配套齐全，上班办事也更方便。与此同时，卖掉房子后把现金存银行，利息也能补贴大部分房租。

房贷和租金之间“利差”不断扩大，成为了租房客群后移的重要因素。改写一句流行的话：

不是房子买不起，而是租房更有性价比。

房产中介公司门外的租赁出售信息

租房市场繁荣的基础

租金持续下降是有依据的。

在房地产行业狂奔的前二十年里，租房只能长期作为房地产市场的附属品。当房价一直涨，无论是投资还是投机，大都等着赚差价，甚至以前众多炒房客的房子，常年都是空置的。空置房屋数总量到底有多大，各路专家的估算差异很大，最保守的估计是6000万套到8000万套——这是一个惊人的数据。

但是随着宏观经济转向和政策调控，房价开始“祛魅”和分化，从中期看，房东会“以租代售”，即把大量原本赚差价的空置房投放到租房市场中。

另一个变量是官方的廉租房和保障房，预计在2025年其供应量迅速加大，间接的影响是一个城市的租金很难上涨，并保持一定时间的稳定。因为明文规定一年内此类房的租金上涨不得超过5%。如果供应量足够大，涨租金就不是普通房东说了算的。

最近，各大银行还下调了存款利率，一年期定存为1.1%，5年期为1.55%，根据《上半年重点50城租售比调查》的数据，目前全国租金回报率为2.03%。

也就是说，现在买套房子出租，收益要比把钱存到银行的利息高，甚至高于1年期国债利率，略低于10年期国债利率的2.23%。

这是否意味着，随着楼市刺激政策层出不穷，将出现大量的投资者通过买房出租的方式“理财”？虽暂无定论，但租房供应在未来几年里保持高位，大概率是跑不了了。换言之，一个房产流动性较差的时代，正在为租房市场的扩大奠定基础。

当年日本的租赁市场就是在后泡沫经济的大环境中崛起的。

1990年代日本房地产泡沫破裂后，房屋建造下滑明显，但一个奇怪的现象是，房地产占GDP的比重却一路上升，直至次贷危机前的12%。

房地产再度扩张的背后，是租赁业务的发展。以日本著名开发商三井不动产为例，泡沫前的工程业务超过70%。到了2010年，该业务掉了30%，取而代之的是租赁业务。

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