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越来越多的中年人决定租房

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2024-11-08 13:18:07  吴晓波频道

“不是房子买不起,而是租房更有性价比。”

加入“租房大军”的中年人

2017年房地产还在高歌猛进的时候,互联网上出了一篇文章:《35岁还在北京租房的中年人,是不是很“失败”?》

文中描述了一群中年北漂,因高房价和严格的限售政策而买不起属于自己的温暖小窝,不得不拖家带口,四处租房,他们自嘲甚至被媒体打上“Loser”的标签。

这在一定程度上反映了安土重迁的中国社会对“家庭”的传统观念:只有买了房子,才算真正组建了家庭,才算真正在一方扎根,是一个“成功”的人。

然而七年过去,中年租房群体的比例和特征又悄然发生了变化。

贝壳研究院发布了一组有趣的数据:

2023年全国40座重点城市中,35岁以上的租客占比超过35%,相比2021年增幅为4%-6%;在北京和上海,分别提高到45%和40%。

越来越多的中年人决定租房

小区门口贴满出租信息

如果算上30岁以上群体,中年人占整个租房市场55%以上。而通常被认为是租房“主力”的30岁及以下的年轻人,占比持续下降到45%。

越来越多的中年人加入了“租房大军”。

数据还显示,三居室租赁成交占比达27.2%,首次超过一居室。而在一线城市,租赁精装修房源超过70%,较2021年提升近10%。可见,这波中年人租房比例的增长大都以家庭为单位,同时注重租房的品质和幸福感。

其中,

“卖房换租”成了一个显著的趋势。

有调查显示,新的租房家庭可能有自己的房子,不少还是2018年后在房价和利率高点“上车”的。他们把自己房子挂牌出售,然后寻求地段和配套更好的房源。这么做,无非考虑到两点:

一是资产贬值的前提下,背房贷的不安全感超过了居无定所的不安全感。

从2022年开始,中国房价就开始了阴跌。2023年的12月,一线城市开启了连续3个月的下幅。核心资产的贬值,反映的是宏观经济的剧烈波动,它加剧了居民的不安全感,损害了消费信心。身背巨额房贷,一旦失业断供,对于一个普通家庭而言是灭顶之灾。因此降低杠杆率、套取现金更具安全感。

二是租金呈现不断下降的趋势。

2023年全国重点50城住宅租金微跌0.3%,2024年上半年跌幅扩大至0.9%;在过去一年里,一线城市租金连续下滑,北京和上海的租金分别同比下幅5.94%和5.15%;易居研究院数据显示,今年6月,上海平均租金下降至2019年来新低。到了8月份,房租收入比(月租金/月收入)相比2022年下滑15个百分比,租客的资金压力大大减轻,像一套三年前在静安区租金12000元的三居室,如今只要8000元。

很多人回过头来思考,加杠杆分期买房,总持有成本还是挺惊人的,举个例子,100万元的贷款差不多要付100万元的利息。自己每月为一套郊区新房还八九千的贷款,转眼却发现市区五六千的整租房子面积更大,周边配套齐全,上班办事也更方便。与此同时,卖掉房子后把现金存银行,利息也能补贴大部分房租。

房贷和租金之间“利差”不断扩大,成为了租房客群后移的重要因素。改写一句流行的话:

不是房子买不起,而是租房更有性价比。

越来越多的中年人决定租房

房产中介公司门外的租赁出售信息

租房市场繁荣的基础

租金持续下降是有依据的。

在房地产行业狂奔的前二十年里,租房只能长期作为房地产市场的附属品。当房价一直涨,无论是投资还是投机,大都等着赚差价,甚至以前众多炒房客的房子,常年都是空置的。空置房屋数总量到底有多大,各路专家的估算差异很大,最保守的估计是6000万套到8000万套——这是一个惊人的数据。

但是随着宏观经济转向和政策调控,房价开始“祛魅”和分化,从中期看,房东会“以租代售”,即把大量原本赚差价的空置房投放到租房市场中。

另一个变量是官方的廉租房和保障房,预计在2025年其供应量迅速加大,间接的影响是一个城市的租金很难上涨,并保持一定时间的稳定。因为明文规定一年内此类房的租金上涨不得超过5%。如果供应量足够大,涨租金就不是普通房东说了算的。

最近,各大银行还下调了存款利率,一年期定存为1.1%,5年期为1.55%,根据《上半年重点50城租售比调查》的数据,目前全国租金回报率为2.03%。

也就是说,现在买套房子出租,收益要比把钱存到银行的利息高,甚至高于1年期国债利率,略低于10年期国债利率的2.23%。

这是否意味着,随着楼市刺激政策层出不穷,将出现大量的投资者通过买房出租的方式“理财”?虽暂无定论,但租房供应在未来几年里保持高位,大概率是跑不了了。换言之,一个房产流动性较差的时代,正在为租房市场的扩大奠定基础。

当年日本的租赁市场就是在后泡沫经济的大环境中崛起的。

1990年代日本房地产泡沫破裂后,房屋建造下滑明显,但一个奇怪的现象是,房地产占GDP的比重却一路上升,直至次贷危机前的12%。

房地产再度扩张的背后,是租赁业务的发展。以日本著名开发商三井不动产为例,泡沫前的工程业务超过70%。到了2010年,该业务掉了30%,取而代之的是租赁业务。

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咨询者向中介机构咨询关于日本房产的情况

其他发达国家的房地产市场转型,也基本上经历了类似的路径:泡沫破裂—经济下滑—人口逐渐流失—房价下滑传导致租金下滑—租房市场起势;接着经济复苏—新人口涌入—房价和房租同步上升—租房市场开始繁荣。

我们还发现,

一个经历周期反复调整和市场长期博弈的成熟地产市场,其租房率基本稳定在1/3。

例如,日本家庭租房率长年保持在36%;美国保持在31%至37%;在英联邦国家,1/3的人口选择租房;在欧盟,荷兰租房率31%,法国35%,奥地利45%。德国甚至达到55%,冠绝欧盟,在柏林、汉堡等大城市,80%的居民倾向租房。

与此同时,专业的机构化管理和运营成为显著的特征。

租房市场的完善:保障租客权益

当然,租房市场并非完全以市场规律运行的。

发达国家的租房市场之所以能蓬勃发展,离不开国家的“调控”,强调租客权益大于房东的权益。毕竟租客在市场中属于弱势的一方。

在西方语境中,“调控”充满政治色彩,但事实证明,恰恰是拥有世界上调控最严的住宅租赁市场的纽约和柏林,跻身于机构投资规模最大、租房率最高的城市。

其基本逻辑是,当充分保障权益,租户住得满意,长租或续租的概率就高,可有效减少空置期。

发达国家对于租房市场的监管措施五花八门,最常见的有三类:立法保护租约、严格控制租金和防止“恶意”涨租。

越来越多的中年人决定租房

法国,一名正在查看公寓出租信息的女性

▶▷立法保护租约。

不管是在中国还是发达国家,租客常常会碰到住了没多久就被房东单方面解约的情况,导致居无定所。所以,保护弱势群体为理念的基础上,保护租约,成为发达国家租房市场的监管核心。

以日本为例,90%的租客会选择“普通租约”,租期通常为一到两年,到期后自动续约,其间房东不得以“无正当理由”解约。而德国、法国等地的租房合同一般是无限期的,房东想单方面解约,条件非常严苛,所以经常会看到一租就租十年二十年的“钉子户”。

▶▷控制租金上限和过快上涨。

德国每年会根据地段、房屋状态等因素,出台一个当地的租金基准价,如果房东的目标租金超过基准价50%,最严重会面临10年监禁。有些“聪明”的房东会弄隔断,每个房间单价低但总租金高,那么对不起,如果总租金超过基准价20%,同样会被处以最高5万欧元的罚款。

德国房东想要涨租金,必须满足租金15个月不变,3年内不得超过20%,一些严格的区域会限制在15%。2019年,德国柏林地区曾出现租金一季度大涨7%的情况,结果政府直接行政干预,立法冻结租金水平5年。

德国的邻居——法国,同样有一套方法。法国政府规定,每年租金只能涨一次,且根据每季度公布房租参考指数IRL,即便年年涨,涨幅也极其微小。

提到法国,小巴曾旅居法国多年,对法国的租房制度印象颇深。除了一些在欧洲地区类似的控租金政策,法国还有不少对中低收入群体的保障政策和人文关怀,且是“真金白银”的投入。

比如,法国有着全欧盟老百姓都羡慕的制度——租房补贴,全称“法国家庭补助基金”,这笔支出占法国GDP的1.5%。房补能占租金的1/3甚至1/2,补助对象包括失业者、多孩家庭、学生、自雇人士等等,甚至连留学生都能享受,当时小巴租的一居室租金达600欧元,但每月能收到200多欧元的房补。

越来越多的中年人决定租房

法国巴黎典型的HLM公寓楼

法国还有一个神奇的“冬歇期”禁止驱逐令,规定每年11月1日至次年3月31日,房东不能驱逐租客,不能断水断电,即使房客拖欠房租、房东启动法律程序也不例外,以让弱势群体在冬天可以躲进温暖的被褥。

总之,租房市场普遍存在的诸如空置现象严重、居住体验差、安全隐患、合同纠纷等问题,基本上在发达国家皆以制度性监管得到解决。当然在中国还有极具特色的“租售同权”问题,这就涉及复杂的社会改革问题了。

租房时代要来了?

国家支持发展租房市场的政策,几乎年年有。

近几年较为代表性的是2021年7月首次在国家层面明确住房保障体系的顶层设计,强调加快建设保障性租赁房,以及在2023年7月,央行和银保监会发布了住房租赁“金融17条”。

今年的8月9日,央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》引起较大关注,报告罕见地大篇幅提及房地产,并专门讨论未来的租房市场。很多人将其视为中国将步入后房地产时代的开端,即“租房时代”。

文中有两句话划了重点。一句是“住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向”,另一句是“租金是影响住房价值的核心变量”。大意是要努力提高租售比(或租金回报率)。

诚然,建立一个繁荣的租房市场,首先是房东有利可图,愿意把房子租出去,即存在一个较高的租售比。

想提高租售比,要么是买到了更便宜的房子(房价跌得厉害的三四线城市的租售比自然要高许多),要么是提升物业和服务水平从而吸引愿意支付更高租金的租客。

越来越多的中年人决定租房

商场外,出租、售房信息

然而在市场化的环境中,不是想提高租售比就能提高的,它只是房价变低和租金上涨的结果,而非原因。

一个基本规律是,房价是由买得起的20%人来决定的,而租金是由买不起房的80%人来决定的。所以一个地区的租金,最终取决于大量的流动人口和租客的购买力。

换言之,一个成熟的租房市场,是一面反映一个地区综合实力的镜子,包括了商业新业态、完善的法规制度、可观的劳动收入等维度。

而当租房不仅仅被视为买房的“中转站”,也反映着我们这一代人对尝试打破传统居住观念、重塑新的生活方式的积极思考和探索。

居住的自由,正是我们面对人生无限种可能性时的选择自由。毕竟人生短暂,又何必陷于囹圄。

我们呼唤租房时代的到来,本质上是在期待着一个经济体迈向成熟、自由和包容的时代。

(责任编辑:乔娇 TT0002)
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