敲响警钟：比“老破小”更难卖的房子，正在全国各地蔓延老破高危机浮现

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2024-05-03 12:21:05 手机凤凰网

一次突发事件让数百名业主措手不及，集体遭遇困境，同时也给所有购房者敲响了警钟。在未来，不易转手的房产名单上，除了老旧小户型和老旧大户型，还将增添“老旧高”这一新成员。广州亚运城某居民楼的三部电梯同时故障停运，这让居住在40多层的刘阿姨不得不采取极端方式回家：先到邻栋乘电梯至顶楼，跨墙进入自己所在楼栋，再徒步走下数不尽的楼梯。这样的高空冒险，成了许多高层住户无奈的选择。网络上调侃声四起，却掩盖不了电梯频繁故障的严峻现实。据统计，亚运城某楼栋在交付一个多月内就发生了69起电梯故障，包括困人、异常声响、骤降及操作失灵等问题。搜索显示，这类“电梯惊魂”大多发生在超高层住宅中。

对于超高层住宅而言，电梯如同生命线，频繁的故障无疑让人难以接受。其背后一个重要原因是高频率的使用。以一栋40层、每层6-8户的超高层计算，数千人的日常出行使得电梯按钮每日承受上百次的按压，长期以往，问题频发并不意外。此外，超高层的公共区域和设施因高使用率而加速老化，从走廊到花园，从路面到健身器材，都面临着比低密度住宅更快的折旧速度。许多业主可能面临这样一个困境：贷款尚未偿清，房屋已显老态，二十年楼龄即被贴上“老旧高”的标签。

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虽然房屋老化并不可怕，关键在于能否得到良好维护。香港作为内地楼市的借鉴对象，其超高层建筑的命运或许能提供参考。自上世纪80年代起，香港大量建造超高层，至今许多已步入中年甚至老年，但仍有不少小区如太古城、康怡花园及美孚新邨，因得当的维护显得格外年轻。这背后的秘诀在于高昂且持续的维护费用，香港的物业管理费平均水平远超内地一线城市，确保了小区的妥善保养。

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然而，超高层住宅的维护成本远高于普通住宅，涉及防风抗震、高速电梯维护及巨大的能源消耗，使得管理维护费用昂贵。多数小区的物业费难以满足这一需求，仅有个别高端小区能够承担。更不用说，许多小区在更换电梯等重大维护上面临业主委员会缺失、维修基金提取复杂等难题，导致维护升级难以实施，最终导致小区环境恶化，形成恶性循环。

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北京大学的研究指出，未来中国可能出现的贫民区可能正是当前的高层住宅区。即便在香港，也有近四成楼龄50年以上的住宅缺乏必要维护。地段优势仍是决定房产价值的关键，核心地段的超高层因其需求稳定，依旧保持价值。随着城市更新加快，超高层住宅的建设趋势难以逆转，但选择时应更加审慎。对于刚需买家，若只能考虑超高层，应密切关注小区维护状况，一旦发现管理懈怠，应及时考虑资产调整。

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