房地产新模式，进入高潮期(3)
一是房源来源比过去更加充足了。
这两年，政策面上对租赁供给政策，进行大量改革，物业来源渠道丰富了很多。长租公寓靠高价抢房的情况基本消失了。
一方面农村集体土地可以直接入市，用于建设大型租赁社区。不仅土地价格合理，批量建设也能有效提高运营效率。
另一方面，一些老旧厂房也可以改造成商业、养老和长租公寓。去年，长租公寓出现大批量集中供应的趋势，其中大部分新开项目，都是“非改租”类的存量改造产品。这些老旧物业的盘活，也极大的降低了物业收储成本。
例如北京朝阳区的方舱医院，就被改造成了青年旅舍，改头换面为保租房金盏七彩家园开始对外出租，房租每月1200元。
而且，这两类渠道都是集中式公寓，一般来说，集中式公寓毛利率更高，约在30-40%之间，分散式公寓毛利率仅在10-30%之间。集中式物业的获取难度降低，显然也扩大了租赁生意的利润空间，让长租业务变得更加性感了。
二是资产价格比前两年合理很多。
一般来说，目前重点城市的市场化住宅租赁的租售比，基本上都在1.5%左右。也就是说，如果严格按照过去的市场化模式收购新房，租赁购房贷款的成本是无法被项目收益覆盖的。
目前租赁机构收购房屋做租赁，整体项目收益可以平衡，核心关键就在于——低价。
比如1月份青岛收购租赁房项目，实际收购价格是周边新房的50-70%，而且房源也多数来自于国资主体。大量房企低价抛售资产，大大降低了租赁企业的收储成本。
而纯租赁用地的价格，也相较普通住宅开发用地便宜很多。根据中指监测数据，2023年部分纯租赁用地的楼面地价仅为1000-3500元/平方米左右，约为周边普通住宅地价的20%-30%。经过测算，项目的IRR基本在5%-6%左右，已经能算过账了。
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