长租公寓企业积极“纳保”，一方面有机会获得公募REITs上市的“通行证”，另一方面，也有机会享受金融支持、税收减免、财政补贴、改建审批绿色通道，适用民水民电民气价格等优惠政策。

这一系列操作下来，影响长租公寓盈利能力的三大障碍——

①租赁房源供应不足。

②对租赁企业经营的金融政策支持不足。

③参与竞争的长租企业，运营能力不成熟。

基本都得到了改善，长租公寓的商业模式基本上能跑通了。

市场空间巨大

机构玩家纷纷下场

盈利障碍逐渐解决，直接带动了租赁市场的投资热情。根据仲量联行数据，2023年全国长租公寓大宗交易投资额110亿元，超过了前两年的总和。

《中国长租公寓投资报告》预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套，目前市场空间远远没有饱和，而且机构渗透率极低，市场空间巨大。

一方面，有政策积极推动，一方面，市场投资热情提升，导致目前租赁赛道的扩张意愿明显，大量新的租赁品牌，扎堆入市。

1、头部企业，盈利模式更多元

相较早期长租公寓的“二房东”模式，目前长租公寓企业逐渐开始向“重资产”和“轻资产”模式转向。

所谓重资产，就是自持物业，拿地、开发建设、运营服务一条龙，再运用金融工具如REITs退出。

目前的大型租赁社区，就有不少新玩家和资本的身影，并且盈利模式也更加多元。

例如，珠宝出身的周大福，就成立了自己的租赁企业——城璟租住集团。并且在一年时间里，就完成了两个重资产长租公寓项目的收购。

去年6月，城璟租住集团还收购了上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目。今年3月，又收购了上海宝山区大场镇的三栋独立楼宇。

两个项目均用于开发宿舍型保租房，进入相对空白的“蓝领”市场，发力企业级客户，从“ TO C”转向做“TO B”生意。

所谓轻资产，就是只做品牌、系统和运营管理能力的输出。

贝壳的“省心租”模式，就是提供轻托管服务。房企了过去“二房东”通过金差价获利的模式，即不通过恶性低价收房、高价出租来获取利润。

而是，与业主协商确定一个无需支付租金的空置期，通过强运营能力、缩短空置期来盈利。并向业主收取一定的服务费用，如房屋维修基金等。

去年，依靠“省心租”模式的轻托管服务，贝壳的租赁运营规模突破了20万套，实现了新兴业务194.8%的收入增长，净收入达到84亿。

另外，在传统的长租模式之外，不少租赁企业也开始探索“日租、短租”等更灵活的出租模式。

例如，龙湖冠寓春节前，龙湖冠寓推出全国“随心住”产品，可在全国24个城市，100多家门店任意住7天。可以连住，也可以拆分使用，包含节假日和周末。去年9月、12月，冠寓也分别推出过“国庆7天随心住”和“华南5城随心住”产品。

泊寓、城家、领寓等头部租赁企业，也都推出过短租、随心住等主打灵活性的“短”产品。长租公寓变“短”背后，是租赁企业正在探索更多的盈利空间。

2、新品牌扎堆入市，外资加码长租

去年全国长租公寓大宗交易投资额达到110亿元，超过了前两年的总和。大量新品牌入市，发力高端公寓、人才公寓市场。

例如，去年全球资管巨头博枫旗下中高端租赁住宅品牌“博邻blinq”的首个项目——上海五角场博邻行政公寓入市。面向企业高管、精英提供340套公寓客房，主力户型为一房，均价在1~1.5万。出租率达到80%以上。

去年8月博枫又收购了朗诗寓运营的静安区聚源大厦，同样打造高端租赁产品。

根据克而瑞数据，2023年仅上海中高端集中式长租公寓市场规模就已接近60亿元。中高端赛道利润更高、市场潜力大，已经成为不少长租企业发力的新赛道。

去年，城家公寓、招商伊敦、乐乎公寓、贝壳等租赁企业都有新的服务式产品和高端产品线入市。

8月，贝壳推出首个自营中高端长租公寓贝壳·海盐。11月，城家也在上海推出了旗下服务式公寓品牌——瑞贝庭的首家旗舰店，可提供110间公寓，工期耗时4个月，房间单间造价达到14万元。

此外，不少地方人才公寓，也成为企业发力的新方向。

去年11月，百瑞纪集团与南方传媒中心合作，定制打造300多套房源的人才公寓产品，并由窝趣进行经营服务和安全管理。

郑州城发安居公司则与乐乎、百瑞纪、牛油果三家租赁企业开展战略合作，共同运营管理美寓系列人才公寓项目。万科泊寓则和西安市航天基地东长安国际项目，达成了人才公寓的建设合作，提供1054套租赁房源。瓴寓和有巢公寓，也分别在杭州和上海有新拓人才公寓项目。

通过发力人才公寓，实现运营服务输出的轻资产模式，也为当前住房租赁运营商的业务拓展打开了思路。

3、地方国企逐渐成为供应主力，保租房进入爆发期

随着“十四五”保租房计划的不断推进，近两年保租房开始进入到大量入市供应的阶段，地方国企开始逐渐成为市场的主流力量。

根据中指数据，今年3月新开业规模TOP30的租赁企业中，已经有超过一半都是地方国企。2024年，也将是保租房供应爆发的大年，下场的国企数量和运营规模，还将发生一场大洗牌。

房地产“租售并举”新模式的大戏，也将在今年逐渐进入高潮期。