住房“以旧换新”能激活多大需求？(4)

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2024-04-14 09:24:17 网易

其次，住房“以旧换新”实现了商品房与保障房的联动。近日国务院常务会议强调，要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加快完善“市场保障”的住房供应体系。其中保障房建设成为住房供应体系的重要一环。在住房市场总体供应充足甚至局部过剩的背景下，大规模新建保障房不仅造成土地资源和资金的严重浪费，而且还会对本已疲弱的商品房市场造成更大冲击。通过住房“以旧换新”，将改善性需求置换出来的二手房经过国企收储，改造为保障性租赁住房或长租房，快速形成保障房供应，不仅满足了中低收入群体住房问题需求，而且促进了房地产市场的良性循环。

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资金来源仍是最大难题

从理论上讲，住房“以旧换新”不仅促进了旧房的周转、新房的去化，而且实现了保障房的供给，可谓一举多得，但具体实施还有诸多难题待解，其中资金来源成为政策实施的关键。

无论是政府的财政税收补贴政策，还是国企、城投下场直接收储，都需要真金白银的资金支持。这对于本已财政吃紧的地方政府来说，是一个不小的压力。财政补贴方面，补贴少了缺乏足够的吸引力，起不到对市场的拉动作用；补贴多了则会增加财政压力。从已经实施住房“以旧换新”政策的城市可以看出，这些城市大多集中在江苏、浙江等中东部区域，财力相对充足。

国企下场收储房源更是需要巨额资金支持，而将收储房源改造为保障性租赁住房又是一笔不小的费用。通过出租回笼资金，以目前的租金回报率计算，需要一个相当漫长的过程，这对实施主体的资金实力是个巨大考验。

以郑州为例，此次实施收购行为主体为市级平台郑州城发集团，作为郑州市土地一级开发、城市基础设施建设及安置房建设任务的重要承接主体，其债务融资也受到城投债融资的限制。但是在融资支持方面，郑州市金融局将负责指导和协调商业银行，制定支持二手住房收购的融资政策，并提供优惠利率贷款服务，城发集团的收购资金来源也会得到相应的支持。

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