六成市民可入住政府提供住房，深圳如何做到？(5)

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2023-12-25 10:38:26 中国新闻周刊

深圳人口与广州接近，但是市域面积只有广州的四分之一。以2019年为例，该市全年计划供应1100公顷建设用地，其中居住用地只占14％，产业及商业用地占32％，且绝大部分居住用地要靠城市更新来完成。

宋丁告诉记者，近年深圳政府能够供应的“净地”可能只有十几平方公里，并且散落在各区，存量最多的坪山区可能也仅有8~10平方公里。这意味深圳不可能像其他城市那样大手笔供地，也使得深圳对于房地产业的依赖较小，必须押注产业经济。利用有限的空间，一方面通过提高容积率，如现在推行“工业上楼”提高产业用地效率；另一方面就是依靠更多高新技术产业实现内涵式增长。当一些城市因为此次房地产下行谷底被“套牢”之时，深圳受此拖累较少。

但是，这确实造成深圳住宅用地出让较少，特别是在2020年之前，最少的一年仅出让一块宅地，平时每年出让宅地数量也不会超过五块。因此造成人地错配，人口持续增长，但住宅供应难以跟上。“民间一直在呼吁深圳扩容，但实际上深圳过去较长时间通过住房需求外溢的方式解决人地错配问题，惠州、东莞承接了大量深圳的外溢需求，东莞一些毗邻深圳区域的房价甚至高于东莞主城区。”宋丁说。

需求外溢之余，深圳也希望更多挖掘内部增量，一方面是依靠城市更新增加住宅供应，另一方面便是通过二手房市场。“其实深圳二手房源数量很少，此前深圳不足200万套，有限的供应成为推高深圳房价的源头。”宋丁说，供需错配带来的另一个结果是深圳住宅容积率不断提升，10年前深圳住宅多为32层，此后逐渐增加至45层、60层以上，甚至75层，只能通过不断增加的容积率解决供应不足的问题。

深圳一直没有解决土地供应的瓶颈，直到2020年之后，深圳每年利用土地整备的项目，以及释放各类主体持有的闲置土地，每年供应近30块土地，其中便有为住宅用地“补课”的考虑。

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