“提前还贷潮”:买房人抢着给，银行不想要了？还贷怎么了？(5)

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2023-02-10 08:12:15

（附图二）

再次，从不同贷款利率差值看。

2018年和2019年各季度末的月份，个人房贷平均利率一般低于同期贷款加权平均利率，或者略高一点；但是2020年以后，个人房贷利率相对后者更高，其中最高差值达到93个BP；直到2022年9月二者持平，差值为零。这种前后较快的价格差异的变化，会让金融消费者产生心理落差。

更直白地说，纵向比较，在较高利率时获得房贷的居民更会认为价格不够合理；横向比较，首次房贷这类客户其实比一般中小企业可能更优质、却以更高利率获得贷款，他们也会感觉不够合理，因此在可能的情况下干脆一还了之。

从金融理论上看，当利率进入下行周期时，银行贷款客户一般会缩短其借款的久期，包括提前偿还本息、以新的短期贷款替代长期贷款、以低利率贷款替代高利率贷款（前者如目前的个人经营性贷款）等方法，以减少利息支出。

一定程度上客户借款和购房一样是“买涨不买跌”，所以我们看到

在人口总量因素（长期与短期双重）和人口收入因素（短期）影响下，2022年商品住宅销售面积增速已经陡降

（相关详情见本文附图三）。房产市场的供求关系变化将影响价格（多数区域表现为下降）及心理预期变化，进而影响对房贷利率的感受与预期变化。

（附图三）

商品住宅价格变化影响

房贷利率涉及居民负债的财务成本，商品住宅价格则涉及购房的直接成本，二者还具有相关性；同时从行为经济学角度分析，二者的上行或者下行变化，会对房贷客户和其他购房者的“心理账户”产生影响。

在房价上行周期，投资性购房需求肯定是上升的，所以多年前有不少“房叔”和“房姐”之类人物的出现。而自住性购房（包括首次购买和改善性购买）需求同样会上升，因为后期相对前期的价格差为正数，即购房者的“心理账户”会产生“收益”的感受。“再不买，很快就会涨价了”，一句简单的营销话术就可以“助推”交易行为的发生。

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