万科受困20亿到期债务，首次展期仍在博弈，明年超百亿公开债到期债务化解路漫漫(3)

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2025-12-24 08:41:10 每日经济新闻

万科受困20亿到期债务，首次展期仍在博弈，明年超百亿公开债到期债务化解路漫漫

短期集中兑付压力与长期偿债负担叠加，未来三年仍是万科偿债高峰。据方正证券研报，当前，万科公开市场存续债券本金规模合计310.67亿元（包括两只境外债，本金规模合计92.69亿元）。其中，2025年12月到期57亿元，2026年到期124.19亿元，2028年及以后到期21.40亿元。值得注意的是，2025年万科已如期偿还243.9亿元公开债，却仍在年底前陷入展期困境，这背后是销售低迷导致的现金流回款不足。协商通过的展期虽不构成法律意义上的违约，但在行业语境中，这往往是债务重组的前兆，也侧面反映出企业偿债能力的弱化。

股东支持端的变化则进一步加剧了不确定性。过去一年半，万科依靠深铁集团的资金输血、销售回款及资产出售，勉强跨过多个债务关口，但这种“外部兜底”模式已出现明确转向。深铁集团对万科的支持，从此前无需抵押的信用借款，逐步调整为要求抵质押担保的借款模式，万科已将所持万物云全部股权质押给深铁，这似乎释放出一种信号——市场预期的“无限兜底”逻辑不再成立，转而形成有额度、有期限、有条件的金融支持框架。

前任董事长辛杰的离任也加速了万科的转向。在外界眼中，辛杰被视为万科坚定的支持者，他曾多次公开表态对万科的全方位支持及认可万科管理层。2023年，辛杰出任万科董事会副主席。当时，万科净利润出现较大幅度同比下滑，债券市场也出现较大波动，辛杰代表深铁集团表态坚定支持万科，并表示已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况有序释放以支持万科。但深铁集团自身的经营压力，也让其持续输血能力受限。今年上半年，深铁集团营收同比下滑21.67%，归母净利润亏损约33.6亿元，核心的站城一体化业务营收同比下跌63%，占总营收比重首次跌破三成。

截至2025年11月底，深铁集团已累计向万科提供约308亿元股东借款，且借款期限和利率均优于外部金融机构。万科寄望的市场化化债之路，正被自身造血能力下滑与资产变现难度加大的双重枷锁困住。作为房企应对债务的核心能力，万科的经营数据已出现显著下滑：2025年前三季度，其营收仅1613.9亿元、销售收入1004.6亿元，而2024年同期营收达2200亿元、销售收入1800亿元，今年营收同比减少约586亿元，销售收入缩水近795亿元。营收与净利润的持续下滑甚至亏损，让万科难以依靠经营回款覆盖到期债务。

资产变现方面，万科的处置节奏与规模也大幅不及预期。2024年前三季度，万科大宗资产交易签约超200亿元，而2025年同期仅完成60多亿元，降幅超七成。并非万科不愿出售资产，而是当前市场环境下，资产估值大幅下滑且难以找到合适买家，曾经的“变现利器”如今成了“烫手山芋”。与此同时，外部融资渠道也未见松动。2024年万科还能通过项目公司及旗下资产抵押担保，集中获取大量银行贷款，但2025年至今未披露任何类似银行贷款公告，反映出金融机构对房企的信贷支持仍持谨慎态度。

在此背景下，跳出“营收下滑—现金流紧张—偿债能力弱化”的循环，是万科必须破解的核心难题。截至2025年前三季度，万科权益净亏损280.2亿元，在经营上仍面临阶段性压力；持有的货币资金为656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元，资产负债率为73.5%。黄立冲认为，所谓市场化化债，是债务问题主要通过企业与债权人博弈、交易结构设计和资产处置来解决，而不是依赖行政命令和无条件兜底。与中小出险房企相比，万科的市场化化债，优势在于牌桌还在、时间还在、资产池还在，可以通过多轮展期、资产证券化、项目并表/出表、股权引入等组合方式，争取更长的摊销周期。这些工具中小房企多数拿不到。万科的挑战是体量太大、项目铺得太广，社会负面影响大，每一步都在监管、评级和市场的放大镜下，容错空间反而更小。

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(责任编辑：zx0176)

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