阳台做大、飘窗砸掉，得房率超100%！开发商新盘不卷规模卷产品高赠送成新趋势(4)

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2024-12-31 11:17:22 网易

“房住不炒”氛围下，得房率已成为产品力提升的最大卖点，随着降首付、降利率叠加房价下跌，置业门槛已大幅降低。平安证券在年终研报中称，参考贝壳二手房数据（重点城市房价较2021年高点跌30%左右），叠加首付比例及利率下调、税费减免等，若按照高点1000万总价、房价跌30%计算，总购房成本（房价+贷款+利息+税费）降低约44%，尽管首付由30%降至15%，但月供反而由4.1万元降至2.6万元。

随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。与此同时，在不少业内人士看来，随着得房率更高、产品力更强的新盘入市，同区域、同面积的存量新房以及二手房市场将承受不小的压力，对于2021年前后拿地的高地价、利润薄、交付质量一般的项目尤为如此，降价在所难免。

一位东部省会城市营销负责人举例称，其新盘项目2024年初拿地，部分第四代住宅产品得房率高至110%，公共景观和会所也有配置，现在每个月能卖100多套，同板块的另一处新盘，2022年拿地已盖成现房，虽然位置更好，价格还便宜两千块钱，但完全是上一代产品，得房率不足80%，每个月仅卖二三十套房。

出于对后市的谨慎预判，另一位规模房企营销负责人坦言，他们的策略是当下新盘销售黄金期仅剩10个月，从拿地到开盘尽量控制在三四个月内，自己销量先冲一波，卷死存量新盘，等到产品力更好的竞品上市，再打价格战，目标是一年半内把货值尽量清完。

2024年6月，南京出台政策称，“已经领取建设工程规划许可证，但未领取销售许可证的项目，2024年年底前可以申请变更许可，调整建筑方案”。这并未包括那些尚未售罄的存量项目。克而瑞也在一份研报中建议，在不改变用地性质、不提高容积率的前提下，支持在建续建商品房申请优化调整建筑设计方案，对不适应市场需求的住房户型做出调整。不过，截至目前，暂未看到相关调整实质落地。

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