专家：一线城市楼市仍有放松空间(4)
2026年回稳的可能性较大
中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇到的最难的问题是什么？
盛松成：最难的问题是有效需求不足，市场出清仍不彻底。
2021年，我国新建商品房销售面积为17.94亿平方米，今年预估只有10亿平方米左右，3年下降幅度可能达到44%，这意味着行业产能大量闲置。即使房地产行业本身进行了调整，缩小了规模，但是过去房地产发展高峰期积累的土地仍然面临较大去化压力。
中指研究院数据显示，2014年～2023年，成交的土地规划建筑面积达212.95亿平方米，但成交商品房面积仅147.08亿平方米，仍然有65.87亿平方米的潜在库存空间。同时分结构来看，我国商办用房的去化形势要比住宅用房更加严峻，上海商办用房去化周期甚至超过160个月，而且从过去的供应过剩发展到如今的供应严重过剩、需求下降双重夹击。
中国房地产报：对此，您有何建议？
盛松成：对于这一问题只能多管齐下。第一，在市场下行期，必然有大量土地闲置，地方政府要依法依规予以收回，还要严格限制供地，维持土地市场稳定。应加快推进房企退出与转型，继续减少供应，抑制供给过剩。
第二，进一步扩大需求。例如对首套房、多孩家庭购房等刚需购房加大优惠力度，更要想方设法提升居民收入，改善预期，降低房价收入比。
第三，加大结构性去化力度，商办用房的去化力度应该更大，我建议更改商品用房的供应方式，限制超额供应，更改商品用房的征税方式，适当降低税率，加速去化。
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