取消公摊面积后：二手房价格将迎来新一轮下跌二手房业主又得哭了促销手段难改持有成本

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2024-12-22 13:36:44 马克大叔

多地宣布“取消公摊”，二手房市场真的会受到影响吗？

取消公摊面积后：二手房价格将迎来新一轮下跌二手房业主又得哭了

我本来没打算说这件事，但看到相关话题持续在热搜上，且存在不少误导信息，我觉得有必要澄清一下。

取消公摊面积后：二手房价格将迎来新一轮下跌二手房业主又得哭了促销手段难改持有成本

12月12日，湖南衡阳发布了一份通知，明确自2025年1月1日起，全市商品房销售将实行套内建筑面积计价。有些媒体称这是“衡阳打响取消公摊面积第一枪”，但实际上这种说法并不准确。早在今年4月，广东肇庆就已发布类似通知，明确从2024年5月1日起实行按住房套内面积计价宣传销售。9月12日，湖南湘潭也发布了相关政策，允许房地产开发商按住房套内面积进行销售宣传。12月17日，河北张家口发布的文件则鼓励现房销售，并逐步推进取消公摊。

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实际上，除了这些明确官宣的城市外，还有许多城市已经在事实上取消了公摊面积。例如，合肥在2023年7月的房地产工作专题会议上明确提出，要积极探索商品房销售按套内面积计价。广州、杭州、长沙和厦门等一二线城市虽然没有明确取消公摊，但也通过放宽赠送面积、优化阳台计价等方式，提高了得房率。

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然而，销售按套内面积计价与真正意义上的取消公摊是两回事。前者仅是在销售阶段改变计价方法，而后者涉及所有交易税费和持有成本均按套内面积计算。目前发布的文件中并未提到降低交易税费、物业费、取暖费或维修基金等内容。例如，广东肇庆官方答疑中明确表示，按套内面积计价并非取消住房公摊面积，税费、物业费等仍按建筑面积计算。

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重庆早在2002年就开始以套内建筑面积作为计价依据，但税费、二手房平台呈现以及维修基金等仍然按建筑面积计算。各地近期推行的“在销售环节按套内面积计价”更多是为了促销，短期内促使开发商让利。

之所以越来越多的城市急于采取这种措施，主要是因为房子不好卖，需要千方百计去库存。根据中指研究院的数据，一线城市新房销售面积在10-11月同比增长40%，二线城市降幅有所收窄，但三四线城市的库存压力依然较大。例如，湖南衡阳的商品房销售面积和销售额较之前大幅下降。

这种新的计价方式即便全国推广，也不太可能对现有二手房价格体系产生重大影响。它既不会改变新售出商品房的持有成本，也不会提高这批房源的实际得房率。地段、配套、房龄等因素依然是决定二手房价格的主要因素。

真正对现有二手房构成降维打击的是那些超高得房率的新一代住宅。这类产品主要集中在发达地区，如北京、江浙沪、广东等地。开发商更愿意在核心地段打造这类住宅，以提升口碑并快速去库存。好城市、好地段、好产品相互促进，共同推动市场发展。

(责任编辑：张蕾)

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