马光远反驳“明年房价跌25%”说法
高盛最新预测让人不得不正视一个现实：中国楼市真的变了。过去三年，全国房价持续下跌，这一轮调整之深、之久，确实超出很多人预期。
说实话，高盛的判断听着有点悬--未来一年房价还要跌25%？这数字看着吓人。不过仔细想想，他们的逻辑倒也不是完全没道理。
人口持续萎缩是个绕不开的坎。国家统计局数据显示，2022年我国人口出现61年来首次负增长，2023年这个趋势还在延续。按照目前态势，到2035年前后，我国人口可能减少到13.5亿左右。
人少了，需求自然就弱了。前些年靠投资客炒热的三四线城市，现在更是难顶。记得去年底去一个县城出差，新建小区门可罗雀，售楼处里的销售都快睡着了。这场景，在全国各地的三四线城市并不少见。
房地产市场的供需关系已经发生根本性转变。据国家统计局数据，截至2022年底，我国城镇人均住房建筑面积已达41.7平方米，比2012年增加了13.6平方米。按照国际标准，这个数字已经不低了。
供需失衡的压力在持续积累。住建部数据显示，目前全国商品房库存量约为6.5亿平方米。而且每年新增供应并未停止，去化周期在不断拉长。这存量规模，确实挺吓人的。
不过，一线城市的情况可能会有所不同。北上广深的人口吸引力依然强劲，产业升级带来的就业机会也在不断增加。这些城市的房价韧性可能会更强一些。
但即便是一线城市，未来也很难再现暴涨行情。前不久和一个老同学聊天，他在深圳做房产中介十几年了。他说现在客户看房的心态都变了，更理性了，投资客明显少了。
高盛的预测未必准确，但房价下跌的趋势恐怕难以改变。人口结构变化是长期趋势，短期内很难逆转。而且，现在年轻人的置业观也在变化，"租住分离"正在成为一种选择。
有个数据很有意思：去年全国住房租赁市场的成交量同比增长了15%。越来越多的年轻人选择先租房，把钱投资在自己的职业发展上。这种消费观念的转变，对楼市的影响可能会持续很久。
政策方面，各地在不断放松限购限贷。但效果似乎并不明显。原因也简单，政策再宽松，也撑不起刚性需求的天花板。现在不少城市的首套房首付比例已降到20%，但成交量依然低迷。
从全球经验看，日本和韩国都经历过类似阶段。他们的房地产市场在人口拐点后都出现了长期调整。日本的教训尤其深刻，泡沫破裂后，东京的房价用了近20年才回到峰值水平。
未来楼市的分化会更明显。优质区域的房子可能还能保值，但大量三四线城市的房产价值会持续承压。毕竟房子是用来住的，价值最终要回归使用属性。
最近看到一个挺有意思的观点：未来十年，不是所有的房子都会跌，但会有更多的房子会跌。这话听着像绕口令，仔细品味却很有道理。区域分化、结构性调整，可能才是楼市的真实写照。
面对这样的市场环境，无论是刚需还是改善型购房者，可能都需要调整预期。房子还是要住的，但不用再把房子当作唯一的投资选择。人生的可能性远不止一套房子。
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