提前还房贷的人后悔了吗利率下调引发反思

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2024-11-26 09:01:03 中国经营报

上海的吴女士表示，她的房贷利率从4.2%下调到了3.3%，她后悔提前还了房贷。随着降低房贷利率、降低首付比例等政策相继推出，提前还贷的情况有所缓解，但对于贷款人来说，是否提前还贷还需考虑多方面因素。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，从经济角度来看，提前还贷的前提是要对比其他投资机会。如果发现提前还贷的性价比更高，才会选择这种“反向操作”。但在当前环境下，这种操作可能并不是最优选择。招联首席研究员董希淼也表示，个人住房贷款具有期限较长、利率较低、申请方便、还款灵活等特点，在存量房贷利率两次集中下调以及LPR持续下降之后，个人住房贷款的价格优势进一步显现，对多数人而言，目前情况下不建议提前偿还个人住房贷款。

北京的李先生说，前段时间他着急提前还了一部分房贷，手里几乎没有流动资金了。上海的张女士也表示，调整后她的房贷利率变成了3.3%，她后悔把全部的钱都用来提前还贷，现在想做点投资很不方便。除了用存款提前还贷外，一些贷款人此前还申请银行的消费贷去提前还房贷，但随着房贷利率多次下调，这样操作并不具备操作空间，并且存在法律风险。

根据中国人民银行数据，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，较第二季度末下降0.12个百分点。央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。此外，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%。在存量房贷利率下调后，居民提前还贷的现象有所缓解。媒体报道显示，某国有大行10月以来房贷提前还款人数较9月减少了20%。

关于是否应提前还房贷，严跃进澄清了一个常见误区：很多人认为每月要还那么多利息是因为利率很高，但实际上主要原因是贷款期限较长。即使不是30年，哪怕是10年，利息都会明显增加。因此，单纯将还款压力归咎于利率是不理性的。董希淼指出，提前还贷是居民资产配置的调整，是否适合提前还房贷需要根据个人房贷利率高低、投资理财能力、风险偏好以及近期和中期资金安排等多方面因素综合考量。如果投资收益高于存量房贷利率，那么不需要提前还贷；反之，则可以考虑提前还贷。他还详细指出，如果房贷是以等额本金的形式还款，意味着开始还本金多而利息较少，这种方式提前还贷相对有利；如果是等额本息，则意味着借款人先还的利息多，如果还款已经到一半，不建议提前还贷。对于使用公积金贷款或利率显著较低的房贷，同样不建议提前还贷。

董希淼提醒，有三种情况不适合提前还贷：一是房贷利率较低的人群，应比较贷款利率与投资理财收益率之间的关系；二是耗光所有积蓄、四处借钱还房贷的人，这会让借款人资金捉襟见肘，甚至陷入家庭流动性危机；三是通过申请经营性贷款或消费性贷款套取资金来还房贷，这是违规行为，甚至可能因伪造相关材料涉嫌违法。

(责任编辑：张小花 TT1000)

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