今时不同往日

让人疑惑的是，如果回头看万达商业从港股退市是错误决定，上市未果会引发对赌等一系列问题，为什么当时没人提出意见？

“王老板气场太强大了，万达十几万员工里，能跟或敢跟王老板说‘不’字的，应该不超过一掌之数。”林立对南方周末记者说。这也不是万达独然，大型民企或多或少都有这样的特点，而且重要决策是集团内部的统一意见，谁也不能保证企业的每个重大决策都是正确的。

他说，万达善待员工，在某些员工福利待遇上，是国内最好的公司之一。员工一日三餐都免费，食堂的食材是定点采购的，管理细节涉及油盐酱醋都考虑到位，国内没几家企业比得上，高管食堂则更加丰富。

但万达的内部管理，外面评价为准军事化管理，让他压力颇大。“不过王老板不是只对员工严格，对自己也很严格。他在每年年会上的总结，两个小时，一分钟不多、一分钟不少。这份本事，国内大型企业的老板中，也是极其罕见的。”

林立形容，年会时，六七百位高管聚集的大会议室里，统一椅桌，大家都身着西装，笔直端坐，手机静音，一根针掉在地上的声音都可以听见，手机发出声响那是从来不敢想。“这应该在国内乃至世界的集团年会上，都是独此一家。”

在《万达哲学》一书里，王健林总结了公司的管理模式：最重要是总部集权，弱化地方公司总经理的个人作用。万达各地公司高管经常轮换，哪里需要就去哪里，不服从安排就解聘。总部垂直管理，地方公司不能干涉，避免形成利益共同体。

林立说，那些年，外面人对王健林固然好奇，就连万达下面公司的管理层，对他也很好奇，甚至有些崇拜。“在年会这类场合，当看到前面人群像潮水一样两边散开，就是王老板出现了，你也会身不由己地跟着退让”，提到此处，他笑了笑，“可能就算已经是高管，也想沾沾他的‘首富’气吧。”

多位接受南方周末记者采访的万达在职、离职人士不约而同地认为，万达实在过于庞大，每个人都只能局限在自己所看到的部分，难窥全局。

陈强看到的是，万达每一个卖出的广场，与建筑成本相比，都在“打折”出售。他拿北方地区一个已经卖掉的万达广场举例，当初的建造成本接近7亿元，“2024年卖出的时候，也就四个亿左右”。

十年前，各地政府纷纷上门邀请万达去做项目时，万达只能从中选择1/3甚至1/4来干。“现在不一样了，买家不是按照建设成本来算，而是根据租金收益来判断，我们不这样卖，卖不出去。”他对南方周末记者说。

万达建设城市综合体的速度很快，卖掉的速度也很快。

陈强说，北方地区一个万达广场，从投资方表达收购意愿到最后成交，“也就四五个月，你要是现在说想买万达广场，我马上就帮你联系”。

一位上海的律师也向南方周末记者透露，曾具有战略意义的五角场万达，也在求出售。这位律师经手过对该广场的资产盘点。

谁在买万达广场？通过图表可以看出，主要是保险资金。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，保险资金具有规模大、期限长的特点，需要配置大量长期资产以匹配负债端的需求。相较而言，其他资金渠道可能不具备同等规模的资金和长期的投资期限，难以满足万达广场这类大型不动产的投资需求。

“万达广场位于城市核心区域，具有稳定的租金收入，能够提供持续的现金流。”柏文喜对南方周末记者说。

万达从住宅地产转型商业地产，始于2000年，是王健林出于对“长期、稳定现金流”的渴望，这个模式并没有辜负他。

“万达的现金流一直都还不错，租金收入源源不断，有自我造血能力。没有那种突然之间陷入绝境的情况，这是万达最大的优势。”林立说。

单伟建买了什么？

太盟投资集团（PAG）是一家专注于亚洲的私市股权投资公司。投资项目包括珍爱网、大阪环球影城、腾讯音乐、奈雪的茶等。主席兼首席执行官单伟建此前曾担任新桥投资集团的联席主管合伙人。

单伟建所著《金钱博弈》和《Money Machine》两本书分别记录了他和团队收购韩国第一银行与深圳发展银行的过程。他常常拿下标的看似大胆、实则稳健，买下、重新管理、再卖出时总能获得丰厚收益。

单伟建在所著的《走出戈壁》一书中，记录了自己“屯垦戍边”和接受教育的历程。1969年10月，他曾在内蒙古戈壁滩上挖土豆，夜晚因为没有过夜的房屋，每个人需在地上挖一个足够藏身的坑，人得钻进去在寒冷潮湿的坑里睡觉。

巧合的是，王健林在一次公开演讲中提到，1970年他在部队当兵时，在东北林海雪原野外宿营，也需要自己挖个雪洞，钻进去过夜。

五十多年后，在太盟600亿元注资珠海万达商管的签约仪式上，这两位身经百战的主角都没有现身。这一年，王健林70岁，单伟建71岁。

此次“解救”王健林，仍然是一笔好生意吗？单伟建带来的600亿元，买下了什么？

2015年开始，万达开启了“向轻资产转型”的征程，经过复杂的股权变化，王健林实现了通过万达集团控制大连万达商管，再控制珠海万达商管的多层股权控制关系。

在万达内部，将大连万达商管称为“大商管”，珠海万达商管称为“小商管”。比较笼统的划分是：前者持有各地四百多座万达广场，是重资产；后者负责各地万达广场的管理业务，为轻资产。

在万达的重资产时代，陈强他们属于“打江山”的人，用极快的速度帮万达开辟疆土。“那时候我们是花钱的，和政府对接、和施工单位对接、和开发商对接，动用的资金很大，我们在前，商管在后。”

“过去商管的总经理只能和我们的副总经理对接，但随着集团往轻资产转型，我们好几年都见不到奖金了，轻资产那边照发。”陈强笑笑，他也曾想转型去珠海商管但没成功。

“简单来说，万达轻资产，就是只负责商场设计、招商和运营，收入以服务费和租金为主，无需再承担大量资本开支。”赵宁对南方周末记者说。他从事商业地产超过十年，也曾在巅峰期加入万达，现在另一家商业地产龙头公司担任管理层。

截至2023年12月31日，珠海万达商管运营管理商业广场497家，商业运营总建筑面积6898万平方米，遍布全国所有省份，合计227个城市。

珠海万达商管投资者之一、中信资本董事总经理叶鑫曾对外表示：大连新达盟的在管项目中约有40%为第三方购物中心，这说明万达的轻资产模式具有很好的可复制性。

如何复制？赵宁曾在国内几家商业地产企业工作过。他坦言，自己的公司与万达竞争项目，“有差距”。

“万达在轻资产上的优势，在于对商业地产模型的标准化。同行跟不上他的节奏。”他说。这是万达早在2004年就创造的“订单商业地产”模式。

首先，与住宅地产开发“先规划设计、建设、再招商”相反，万达商业地产一直走“先租后建”的模式。项目开工前，70%-80%的租赁面积已经有主，一开始就规避了招商风险。

其次，全国的平均租金分为两档，北京上海一档，其他城市一档，不再就单个项目的租金水平进行谈判。而且万达只租不售，多年来，他们认为，卖商铺绝不是商业地产。

“万达的标准化就像一台机器。开一个商场，说两年就两年，做到极限缩短时间，继而缩短现金流。”赵宁说。

二十年前，万达将投资地产可能会遇到的各种问题，编成了《商业地产投资100问》，后来合并为《商业地产投资50问》，涵盖土地、配套、地下、规划、税费等各类问题。任何新人来到万达，给他一本制度，就知道怎么干。

万达每项工程的工作都编入了模块化管理软件。比如万达广场从设计、工程、装修、机电到招商等，计划到周，共分三级、近400个管控节点。一级节点总裁管理，二级节点分管副总裁管理，三级节点项目公司管理。实行“红黄绿灯制度”，红灯扣分，相应会扣除奖金，积累三个红灯就换人。

王健林在二十年前就总结过，“三流企业卖产品，二流企业卖品牌，一流企业卖标准（模式）”。2021年至2023年，万达商管的利润逐年增加，分别为53亿元、75亿元和95亿元。

轻资产是如何帮助万达赚钱的？

赵宁解释，比如建设阶段，轻资产方会出五个管理人，他们会使用万达的模型、系统，打通万达的供应链，再运用万达的数据库，教物业持有方一条条地按照万达已经做了二十年的模式去操作。

这个阶段，管理人会收取一定劳务费。按照万达速度，两年内，就可以建成一座广场，那么开业以后，每年的租金收入原则是三七开，个别商场会有上下浮动。这一比例得到另一位受访者的认可。

赵宁曾在个别项目上与万达商管是对手，万达商管与同行不同的是，跟物业持有方合作，万达可以做到一分钱不投。“我对比过商管的几种模式，万达商管现在是最不投入的一家”。简单来说，利用过去的经验，躺着收钱。

在陈强看来，太盟拿下珠海万达商管，看中的第一是企业规模足够大，第二是管理、招商、运营团队足够专业。最后，和万达出售的广场一样：“价格相较于资产，还是很便宜”。

“单伟建的投资风格和巴菲特买股票一样，当企业的价格低于价值时，我就买入，等待市场回升，价格和价值平行甚至更高一些时，我就获利。”沈萌对南方周末记者说。本质上都是优质资产在短时间受到经济、局势的变化而呈现出低价。

单伟建形容过自己的投资风格，是Buy-out(控制权收购)。无论是亚洲金融危机期间收购韩国第一银行，还是2004年收购深发展，再到万达珠海商管，最终都实现了这一步。

买下一家公司后，他常常会换掉一把手，并且彻底改造它。《金融博弈》一书记录了收购韩国第一银行后的系列举措，包括寻找新任行长、新行长制定战略、重组团队、变更适用的会计准则、调整资产组合、大数据决策、产品创新等。《Money Machine》中记录拿下深发展控制权后的改造过程也与之类似。

南方周末记者找到了一位曾在深发展任职的员工，他经历了单伟建收购后的时代。他形容，“单伟建并购企业，擅长抓指标考核，指标达标或优秀后再出售，自然会卖个好价钱。”

沈萌研究过单伟建收购韩国第一银行、深发展这两起蜚声国际的收购案。他认为，除了单伟建个人的专业能力以及强大的人脉资源外，时代的发展才是他成功的关键。

2024年1月，对赌失败后的珠海万达商管重组，设立大连新达盟，珠海万达商管为其子公司。

两个月后，单伟建在个人微信公众号上发表了一篇文章《房市可救》，表示中国的房市不存在供应严重过剩问题，尚未转危为安，原因是需求和价格仍受到政策抑制。目前应考虑立即全面松绑，恢复市场自我调节的功能，以恢复这个支柱产业的作用，并使民众找回对房产价值的信心和消费的意愿，从而推动经济增长。

两日后，太盟600亿元注资珠海万达商管的签约仪式落地。2024年9月，大连新达盟发生工商信息变更，注册资本从162.1亿元增至405.17亿元。万达商管董事长肖广瑞不再担任新达盟法定代表人、董事长，由太盟合伙人兼太盟中国总裁黄德炜接任。

如今局面如何，截至发稿，万达方面未回复南方周末记者的采访。

单伟建团队进入后改变了什么？有万达在职员工形容，太盟成为珠海万达商管新的实际控制人后，“至今还没感觉到他们对我们有明显的改变”。

陈强打开万达内部的企业App说，“珠海商管和我们分开后，我们手机的内部系统上已经看不到他们的部门和框架了。”

珠海万达商管新总部的内部一角。南方周末记者梅岭摄