任泽平：中国房地产十大预测 软着陆关键期(5)
可考虑组建住房银行，收购开发商库存用于保障房，开发商获得资金后优先用于保交楼，有助于防止烂尾、土地资源浪费以及化解金融风险。
组建住房银行，住房银行可通过专项资金以合适价格收购开发商土地和商品房库存，用于租赁房保障房，改善民生、救房企、缓解财政压力。
2021年下半年至今，房企资金链改善缓慢。
同时，保交楼是重中之重，组建住房银行，开发商拿到专项资金后，限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾，坚决不能让购房者承担地产调整的风险。
当前做法是让地方政府保交楼，但地方受限于财政压力，能力可能相对单薄。
如果房企回款回升，房企投资拿地恢复，土地财政也会恢复，地方债务压力就能缓解。
收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，如果额外再新增供地用于租赁房，将导致一定程度的浪费，一举多得。
10预测十：城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举
城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举是实现房地产市场供求平衡健康发展的治本之策，改变认知，顺应经济规律。
我们提出了行业分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，避免硬着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。
根据我们对发达经济体住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，
建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为核心加快构建房地产新模式。
1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。
2）以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。
3）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。
4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋房地产税替代土地财政是大势所趋，未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。
当前经济处于筑底期，房地产还未走出困境，不具备房地产税征收条件。
5）二十大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类供给形式，形成政府、开发商、租赁中介、长租公司等多方供给格局，可以加快解决新市民、青年群体住房困难问题，促进房企在租赁业务中寻找新增长空间。
任泽平：中国房地产十大预测！
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