任泽平：中国房地产十大预测

导读

房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、民生就业和金融风险，一定要软着陆，避免硬着陆。我国当前处于新旧动能转换关键阶段，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。当前房地产市场供求关系发生重大变化，未来形势如何？

我们做出了

中国房地产的十大预测：

1、房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代，20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点出现。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

文：任泽平团队

2、土地财政面临转型，土地财政占地方财力三成，地方债务问题凸显，亟待化解，推动向税收财政和

股权财政

转型。

3、房地产市场面临调整分化，调整就是消化此前的高房价、高库存、高杠杆，分化就是人口流入流出城市的市场将分化明显。

4、人口往都市圈城市群迁移，东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，未来二八开，美国、日本、韩国等在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。

5、房地产市场能否软着陆，很大程度上影响着中国经济增速换挡能否顺利，关系几千万人就业、几十个上下游产业链，以及占比近四分之一的金融信贷安全，未来2-3年很关键。不可大意，全球经济史表明，房地产是周期之母，十次危机九次地产。

6、放松限购、限贷、限价等限制性措施是大势所趋，这些都是此前房地产市场过热时期出台的收紧措施，形势已变，房地产市场从防过热转向防过冷，应加快取消限制性措施，促进房地产市场软着陆。可以考虑持续大幅降息、组建住房银行收购开发商库存用于保障房，当务之急是重启市场信心。

7、房地产行业洗牌是大势所趋，大部分房企将消失或被并购重组，加大力度支持优质房企重组行业，优胜劣汰，这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。

8、房地产销售和投资将逐步放缓，预计在未来2年左右见底，未来住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

9、可考虑组建住房银行，收购开发商库存用于保障房，开发商获得资金后优先用于保交楼，有助于防止烂尾、土地资源浪费以及化解金融风险。

10、城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举是实现房地产市场供求平衡健康发展的治本之策，改变认知，顺应经济规律。

目录

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预测一：房地产大开发时代落幕，进入存量时代

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预测二：土地财政向税收财政、股权财政转型

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预测三：房地产市场面临调整、分化

4预测四：人口向都市圈城市群集聚

5预测五：房地产软着陆，事关中国经济顺利换挡

6预测六：放松限购、限贷、限价等限制性措施是未来趋势

7预测七：房地产行业洗牌是大势所趋

8预测八：房地产销售和投资有待政策支持筑底

9预测九：住房银行收储去库存是良策

10预测十：城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举

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预测一：房地产大开发时代落幕，进入存量时代

房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代。当前20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点已出现，城镇化率达66%，套户比超过1.09。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

从需求看，人口方面，中国20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值。

2023年末常住人口城镇化率达66.16%，城镇常住人口比上年末增加1196万人。国际经验表明，城市化发展近似一条稍被拉平的“S型”曲线，中国目前处于快速发展期（30%-70%）的减速发展阶段末期。根据我们预测，到2040年中国城镇化率将达约78.6%，对应城镇人口10.5亿人，比2020年增加约1.5亿人。

从供给看，1978-2022年中国城镇住房套数从约3100万套增至3.6亿套，套户比从0.8增至1.09

。相比美国、日本的1.17、1.16，德国、英国的1.03、1.02，国内住房从供给短缺到总体平衡。

总体看，中国20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产新发展模式加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段。

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