房地产对银行信贷占用体现为对公房地产贷款和个人住房按揭贷款。总体来看，截至2023年12月，房地产对银行信贷占用余额达52.6万亿，占银行贷款比重22.2%，较2019年顶峰时期下降了6.7个百分点。结构来看，对公房地产开发贷14.4亿元，个人住房贷款38.1亿元，占银行贷款比重分别在2018年、2020年见顶，随着“

三条红线

”“贷款两集中”政策出台，2023年12月分别回落至6.1%、16.1%。

6预测六：放松限购、限贷、限价等限制性措施是未来趋势

放松限购、限贷、限价等限制性措施是大势所趋，这些都是此前房地产市场过热时期出台的收紧措施，形势已变，房地产市场从防过热转向防过冷，应加快取消限制性措施，促进房地产市场软着陆。

在我国房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，核心城市楼市优化政策的推出对于稳楼市、稳经济很重要，未来一线城市取消限购已经是大势所趋。

当前房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段。从销售、投资等指标看房地产市场已超调，未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，重点是促进软着陆，推出新模式，作为周期之母，房地产稳则经济稳。

当前楼市表现疲弱，不用担心取消限购引起市场迅速过热。可以借机全面取消限购，降低存量房贷利率，释放合理住房需求。

1）现在市场低迷，是取消限购的良机。发达国家对国内居民都没有限购措施，都是通过价格和税收调节，而不是人为的行政手段。一二线市场如果活跃起来，释放合理的刚需、刚改需求，可以推动行业筑底复苏。进而通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。全面取消限购，顺应人口往都市圈城市群流入的趋势，供地上人地挂钩，可缓解一二线高房价、三四线高库存的历史难题。2）大幅降低存量房贷利率，包括居民和房企，货币政策部门通过定向降准等支持银行降低负债成本。现在利率太高，就业和收入压力大，居民扛不动了，房企也扛不动了，应该大幅降低存量利率，之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。

7预测七：房地产行业洗牌是大势所趋

房地产行业洗牌是大势所趋，大部分房企将消失或被并购重组，加大力度支持优质房企重组行业，优胜劣汰，这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。

2024年3月，十四届全国人大二次会议记者会上，住建部表示“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。”

新模式下，房地产行业洗牌是大势所趋，面对个别房企资金链断裂、房地产市场调整等挑战，我国住建部联合相关部门提出了一系列政策措施，2022年11月，交易商协会提出“

第二支箭

”，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具；同月，央行和银保监会发布金融16条，为部分房企三好生提供上岸和行业重组洗牌的机会。

自2015年房地产上升周期以来，至2020年行业集中度不断提升，2020年房企销售规模排名TOP10、30、50和100市占率分别达28.0%、49.2%、61.4%和75.1%。2021年后部分头部民营房企出现债务违约、展期，出险房企逐步淡出百强榜单。民营房企行业集中度下滑，进入洗牌阶段，头部央国企市占率有所提升。另外，改善型房企顺应市场需求趋势，凭借优质产品和服务提高市占率。正如十四届全国人大二次会议记者会上，住建部长指出的“

在新模式下，现在的房地产企业应看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。

”

加大力度支持优质房企重组行业，风险出清，优胜劣汰，有助于维护房市长期平稳健康发展。放在中长期的角度，市场投资者可以对中国经济未来前景边际乐观起来。

2023年2月央行发布《2022年第四季度中国货币政策执行报告》，指出满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况。增信、展期、续贷等工具保的是三好生现金流，而不是非三好生的资不抵债。上岸的房企重组整个行业、收获未来城镇化15个百分点、剩者为王，没上岸的房企被重组、从此退出历史舞台。大洗牌，大出清，大分化，类似之前供给侧改革后的钢铁煤炭。

8预测八：房地产销售和投资有待政策支持筑底

房地产销售和投资将逐步放缓，预计在未来2年左右见底，未来住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

综合考虑多个维度，如宏观经济政策的变化、房企与居民信心修复等。

我们预计中性情景下，2024年供需整体仍将双向略微收窄，并在2年左右完成筑底。2024年商品房销售面积同比-5.3%，销售绝对规模约10.6亿平；2024年开发投资额受销售、融资复苏进度制约，预计同比-4.5%，规模约11.0万亿元。

中性情景下，我们认为

：未来宏观经济方面，经济政策呈现小幅加码、缓慢放松，2024年降息降准与2023年幅度相近，中央财政维持同一赤字率水平，2024年经济维持当前景气度水平不回落，居民收入逐步企稳。房地产行业方面，需求端调控政策延续宽松状态，居民置业意愿有所修复，房地产价格预期小幅改善。市场呈分化式复苏。供给端，纾困房企融资的政策如融资“白名单”及“三个不低于”陆续落地。不同所有制房地产企业的合理融资需求得到基本满足，部分城市停工项目处置情况缓解，优质房企三好生信心修复，三好生拿地呈恢复态势。

我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，未来中国住房需求整体呈缓慢下降趋势，但中长期仍有发展空间。

根据我们测算

，2024-2030年年均新增城镇居住需求约9.3亿平，相较2011-2023年年均新增城镇居住需求的11.3亿平有一定下降，2030年我国居住总需求或将缓慢降至9.1亿平。2024年我国年新增城镇居住需求约9.4亿平，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动，后同）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的36.2%、38.3%、25.5%。

未来六年，改善性需求将成为我国住房市场最大的需求支撑。

9预测九：住房银行收储去库存是良策