1）建立

“

人、房、地、钱”要素联动的新机制；2）完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度；3）实施好保障性住房、城中村改造

和“平急两用”公共

基础设施等“三大工程”建设；4）加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子；5）发掘房地产行业新内涵，探索房企“开发建设+空间服务”的“轻重并举”模式，在住房城乡建设领域建设新赛道。

4预测四：人口向都市圈城市群集聚

人口往都市圈城市群迁移，东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，未来二八开，美国、日本、韩国等在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。

从国际经验看，人口迁移分为两个阶段：从乡村到城市迁移，到在城市化中后期明显向都市圈城市群迁移。

从国际看，美国人口迁移呈现两个特点：一是在地区层面，从向传统工业主导的铁锈8州集聚，到向能源、现代制造和现代服务业主导的西海岸、南海岸集聚。二是在城乡层面，人口在城市化中后期明显向大都会区集聚。日本人口随产业持续向大都市圈集聚，但在1973年左右从向东京圈、大阪圈、名古屋圈“三极”集聚转为向东京圈“一极”集聚。（请参考“泽平宏观”深度报告《中国人口大迁移的新趋势》《中国房地产市场的六大失衡与对策》《中国城市人才吸引力排名2023》）

我国人口流动整体趋势是：人口进一步向经济发达区域、大都市圈城市群集聚，分化加大，一、二线人口持续流入但增速放缓，三、四线城市人口持续净流出。都市圈层面

，人口向大都市圈集聚，但分化加大。城市群层面，人口进一步向核心城市群集聚。预计未来中国约80%的新增城镇人口将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角等七大城市群，随着人口继续分化，房地产投资潜力差异将持续显现。

地区层面

，2010-2020年东部人口占比上升2.15个百分点，中部下降0.79个百分点，西部上升0.22个百分点，东北下降1.20个百分点。2020年东部、中部、西部、东北地区人口占比分别为39.93%、25.83%、27.12%、6.98%。

省份层面，6个人口萎缩省份全部位于北方，人随产业走，人往高处走。

2020年广东、山东2省人口超1亿，分别为1.26、1.02亿，合计占全国的16.1%。河南、江苏、四川等9省人口在5000万-1亿，云南、江西、辽宁、福建、陕西等17省人口在1000万-5000万，宁夏、青海、西藏不足1000万。10年间甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩，分别减少55.5万、65.7万、79.6万、115.5万、337.9万、646.4万人，全部位于北方，人们用脚投票，奔向南方。

5预测五：房地产软着陆，事关中国经济顺利换挡

房地产市场能否软着陆，很大程度上影响着中国经济增速换挡能否顺利，关系几千万人就业、几十个上下游产业链，以及占比近四分之一的金融信贷安全，未来2-3年很关键。不可大意，全球经济史表明，房地产是周期之母，十次危机九次地产。

房地产业解决我国实体经济大量就业

。虽然近两年房地产行业面临重大调整，但物业从业人数逆势增长，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万，相较2004年规模扩大三倍。2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万。历史上我国房地产业的快速发展，为社会提供了大量就业机会。根据我国最新的第四次全国经济普查，2018年房地产业从业人员中，物业管理、房地产开发经营、房地产中介服务、房地产租赁经营从业人员分别占50%、29%、13%、6%。我们预计2023年房地产业从业人员中，上述占比将调整为65%、17%、11%、6%。

房地产带动几十个上下游产业链产值，房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。

根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。陶瓷制品、砖瓦等建材、石膏水泥由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，为51.2%、50.9%、47.1%。

2023年12月，房地产银行信贷余额达53万亿，存量占比22.2%。呈现体量庞大、占比见顶、增速放缓特征。