“政府收储”去库存，会面临哪些政策难点？房价会涨吗？媒体解读

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2024-05-30 10:33:55 中国新闻周刊

5月17日，四部委颁布了针对房地产的新政策，其中亮点之一是鼓励地方政府通过回收、购入等方法处理已出让但未使用的住宅用地和空置房屋，旨在帮助企业解决难题。这项“政府收储”措施旨在去库存，其实施过程中可能会遇到哪些政策障碍？它能处理的库存规模有多大，效果又会怎样？

目前，政府收储活动主要分为两个类别：第一类是购买未售出的新建住宅，这一做法得到了中央政策的支持。操作模式遵循“政府引导、市场化操作”，由人民银行提供成本较低的再贷款资金，鼓励21家大型银行根据市场原则，向地方政府指定的地方国企发放贷款，以便以合理价位购得未销售的商品房，用于保障性住房供应。第二类则是收购二手房，这主要是地方政府自主推出的措施，目的是促进“卖旧换新”的流通链，由国有资产平台购买部分二手房，用作保障房或再次销售。资金来源多样，包括地方财政预算、城投平台自筹等。“政府收储”去库存，会面临哪些政策难点？房价会涨吗？媒体解读。

预计政府收储将以新房为主，涉及二手房的数量相对较少。在资金层面，新房收储得益于央行的保障性住房再贷款支持，而二手房收储则更依赖地方财政资源；从操作和后续管理上看，新房便于集中收购和统一管理，相比之下，二手房处理起来更为复杂，需要分别处置；责任风险方面，新房收储流程较为规范，而二手房收储因地方自主性较强，可能存在利益输送的风险。

观察发现，当前收储去库存面临几个关键挑战： - 部分城市因成本与收益不匹配，项目推动遭遇困难。市场化操作要求在收购新房时考虑成本效益比，保障性住房原则是“保本微利”。政府低价收购新房后，再以可承受价格配售给目标群体，这意味着收购价格必须显著低于市场价，否则可能导致政府亏损或售价过高影响吸引力。 - 保障性住房的需求与商品房库存地域错配，一二线城市保障房缺口大，而库存消化压力集中在三四线城市。 - 地方财政承受较大压力，尽管政策强调不增加隐形债务，但在维持项目平衡和推进去库存上，仍需地方财政发挥作用。

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