政府收储存量房"是否可行？:高成本与低胜率的博弈

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2024-05-14 12:53:08 金融界

房地产市场正面临由长期供求变化带来的压力，核心问题在于房价偏高、市场预期减弱及库存过剩。这一情况反映在二手房市场成为主要供应源，尤其在一些城市，二手房交易占比显著上升，甚至超过了新房。

近期，政府提出研究解决存量房产问题，引发市场猜想，即政府或许会通过收购存量房产来减轻市场压力，并将其转为保障性住房，以此达成多项政策目标。然而，要达到稳定市场的效果，政策需将住宅去化周期缩短至18个月以内，这基于官方对于住宅供需平衡状态的界定。

当前住房库存情况严峻，据估算，到2022年底，中国存量住房面积约为313亿平方米，其中空置二手房面积约44亿平方米。综合考虑新房未售与部分空置二手房，当前广义住房库存量巨大，去化周期约为25.4个月。要达到理想去化周期，理论上需减少约7.7亿平方米的库存，相当于广义库存的29%，所需资金预估为7万亿元左右。

这笔巨额资金可能需要政府增加负债来筹集，对地方政府或相关平台的财务状况造成直接影响。更重要的是，政府收储不仅需要购入房产，还需避免短期内再次释放至市场，以免增加住房供给，这无疑增加了资金周转的压力。此外，基于当前市场条件，政府收储后用作保障性住房可能面临运营亏损，尤其是在多数城市二手房租金回报率低于政府融资成本的情况下。

尽管政府收储能在一定程度上缓解房地产下行压力，但实际操作中面临诸多挑战，包括资金筹集、潜在亏损风险以及中央政府是否愿意大规模介入等。目前，仅少数城市尝试推出“以旧换新”政策，其中真正由政府主导且规模较大的案例较少，对整体市场影响有限。

综上，尽管政府收储存量房在理论上具有改善市场状况的潜力，但实施难度大、成本高且成效未知，因此被视为一个风险与机会并存，且难以预测的投资领域。市场参与者应关注政策动态，特别是中央政府的明确信号，以捕捉可能的转折点。

(责任编辑：张蕾)

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