房价快“触底”了吗？刚需入场与土地供应现端倪(4)

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2024-04-21 13:30:52 网易

另一个洞察“拐点”的角度是审视土地供应。如高盛所言，中国房地产问题根植于特殊的土地供给机制，面粉的价格决定了面包的价格。无论是杭州还是深圳，当前楼市面临的症结在于产能过剩，一方面新房供应量过大，另一方面需求锐减。

易居CEO丁祖昱强调，土地供应是房地产市场的底层逻辑。走出调整期的关键在于楼市供求关系的恢复状况。解决之道要么刺激需求，要么限制供给。

近期，全国重点28个城市相继公布了供地计划，数据呈现出明显的“收缩”态势。其中，有22座城市住宅用地供应同比下降，占比接近八成，降幅超过30%的城市共计10个，主要为沿海发达城市。整体来看，商品住宅用地供应面积减少了18%。收缩最为明显的东莞，其商品住宅用地供应面积同比下滑67.3%，苏州下降63.5%，厦门下降53.8%，连上海也同比下降12.9%。舟山的降幅最大，高达78%。杭州和西安尚未公开相关数据，但从已知的住宅用地供应面积同比下降44.3%推测，杭州商品住宅供应减少幅度可能在30%至40%之间。

在土地供应总量收缩的同时，各城市开始出让核心地段的优质地块。数据表明，苏州、厦门等地的优质板块出现了较高的溢价率，一线城市甚至刷新了“地王”纪录。近期，上海豪宅供应放量，这既是对高端市场的考验——地段和配置越优的产品越受欢迎，也显示出改善型需求在一线和强二线城市对房价具有较强的支撑作用。

长远来看，若成交量长期大于供应量，库存将逐渐消化，一般当去化周期低于12个月时，房价将面临上涨压力。随着居民负债率调整到位，改善型需求爆发，一二线城市的新房市场或将出现“房荒”。

总而言之，缩减土地供应堪称一记重拳，尽管此举可能导致地方政府面临土地财政收入减少所带来的系列危机。然而，从当前形势来看，一线城市及重点城市的核心地段已基本触及阶段性底部，而非核心城市和地段的市场前景则充满挑战。关于“房价还要跌多久”的问题，因其涉及供需、老龄化、少子化等多种复杂因素，难以用短期或周期性视角给出确切答案。尽管如此，通过对多位经济学家和学者

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(责任编辑：张蕾)

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