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房价快“触底”了吗？ 刚需入场与土地供应现端倪(3)

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2024-04-21 13:30:52  网易

观察“拐点”的有效视角之一是二手房市场。在杭州、深圳等人口密集、土地资源紧张的大城市，二手房市场主导房价体系。供需失衡迫使购房者转向二手房市场，市场价格随供求关系水涨船高。如今，二手房市场成为激活房地产市场的关键通道，唯有二手房交易活跃，提振市场购房资金，方能带动新房认购市场回暖。当新房与二手房市场共同呈现生机勃勃、信心十足的态势，房价下跌趋势才有望得到遏制。

从楼市复苏规律来看，通常始于一线城市，再逐步向外围城市传导。数据显示，上海3月住宅成交量达到1.85万套。在房地产界，1.5万套被视为二手房交易的荣枯线，越过此线意味着市场呈上行态势；而2.1万套则被界定为阳春线，用于判断市场是否火爆。这意味着经历年初的低迷期后，上海楼市呈现出火爆迹象。在上述成交量中，外环及300万元以下的房子占比相较于2023年平均水平上升约3%，深圳也呈现出类似趋势：3月成交的户型中，63%为90平方米以下的小户型。

结合一线城市与杭州的市场情况，可以得出一些初步结论：在购房者信心尚未完全恢复的背景下，学区房和核心地段的房产依然受到追捧，而“老破小”及远郊房产的泡沫消退速度较快。更为重要的是，刚需群体似乎开始增多。通常情况下，判断房价是否触底，关键在于刚需是否真正入市。

然而，社融数据却对此提出质疑。3月居民中长期贷款新增规模为4516亿元，同比减少1800亿元，回落至2017年至2019年平均水平（4293亿元）。这一数字的下降，意味着背负房贷的人数在减少。中国人民银行最新发布的《2023年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，20.2%的居民预期房价下降，为五年来最低值，仅有14.3%的居民选择购房。刚需群体态度摇摆不定，且易受政策影响，其是否真正入市，还需通过未来几个月的市场表现来验证。

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