31地首套房贷利率下限全部出炉 北上广深官宣落地(3)
2023年8月31日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款，均在调整范围之内。
需要注意的是，无论采用哪种方式调整，调整后的房贷利率在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。借款人可参照问文后附表确定手中存量房贷是否还有调整空间。
简单理解，如果存量房贷发放时即按照当时当地利率下限政策执行，此次无须调整，尤其定价基准转换时选择锚定LPR的贷款，利率水平每年随LPR重定价已是最低。借款人能够受益于此次存量房贷调整政策主要有三类情况：
1、存量贷款在2019年10月LPR改革之后发放，且贷款合同约定的LPR加点数超过发放时利率下限政策对应的加点数，存在下调空间，且计算较为简单。
2、存量贷款在2019年10月之前发放，借款人在定价基准转换时选择固定利率，且该固定利率高于发放时利率下限，存在下调空间。
3、存量贷款在2019年10月之前发放，借款人在定价基准转换时选择锚定LPR，但因为此类情况的发放时利率下限认定尚需银行确认，具体调整空间取决于双方协商结果。
工商银行9月2日发布《存量房贷利率调整常见问答（一）》（下称《问答》），其中提到，对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，通过新发放贷款置换和协商变更合同利率两种方式调整的结果无明显区别。考虑到操作便利性，该行主要采取变更合同利率方式。
哪些城市调整空间更大？
不过，影响存量房贷利率调整空间的，除了发放时利率下限，借款人还要考虑所在城市最新主流利率水平，以及对首套房的认定标准变化。
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