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98岁李嘉诚清仓甩卖内地楼盘，拿地26年增值180倍 资本魔术的终结

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2025-08-22 07:57:59  华云龙腾

98岁李嘉诚清仓甩卖内地楼盘，拿地26年增值180倍 资本魔术的终结！2025年盛夏，98岁的李嘉诚以“骨折价”抛售大湾区400套房源，惠州51平方米户型总价仅40万港元，东莞别墅单价从6.8万腰斩至1.8万。这场清仓背后，藏着跨越26年的资本魔术：1999年东莞地块楼面价不足千元，即便现在腰斩抛售，土地增值仍超180倍。当内地房企在高周转中挣扎时，这位商业巨擘用时间杠杆书写了财富密码。

长实集团此次抛售的惠州、东莞、中山项目，共同点在于超长开发周期。东莞海逸豪庭地块1999年购入时楼面价仅500元/平方米，即便2025年降价62%抛售，单位利润仍达20倍。更惊人的是北京姚家园项目：2001年以1750元/平方米拿地，2025年七折甩卖后实现40倍收益。这种“低价囤地-缓慢开发-政策套现”的模式，本质是利用土地增值远超开发利润的商业逻辑。

对比香港19.6万元/平方米的均价，大湾区40万港元买整套房的价差形成强烈冲击。长江实业甚至开通深港跨境看房巴士，香港退休教师陈女士感叹：“在香港连厕所都买不起的钱，这里能买三房！”

上世纪90年代末土地审批宽松期，李嘉诚以近乎零成本在东莞、惠州圈地。1999年东莞地块容积率仅1.0，通过分期开发规避闲置土地收回风险。如今中央“盘活存量闲置土地”新政下，深圳已试点强制收回机制，这种制度套利空间正被彻底封堵。

北京御翠园项目捂盘23年，恰好在土地增值税清算前七折抛售。按现行税法，持有超20年的土地增值部分需缴纳60%税款，而快速转手仅需30%左右。通过控制销售节奏，长实将潜在税负转嫁给接盘方，自身保留40倍收益。

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